När stadsutveckling går från vision till detaljplan och bygglov riskerar projektets bärande kvaliteter att skalas bort. I Upplands Väsby lanserade man 2014 en modell för att kunna upprätthålla stadsutvecklingskvalitéer genom hela processen. Stadsutvecklingschef Fredrik Drotte och projektledare Alarik von Hofsten beskriver här modellen och dess tillämpning i projektet Fyrklövern.

Fredrik Drotte är stadsutvecklingschef Upplands Väsby
Alarik von Hofsten är projektledare Fyrklövern

Faktaruta – Poängsystemets fokuspunkter
De 54 åtgärderna/förslagen i poängsystemet är fördelade på fem fokuspunkter:

Stadsmässighet
Samarbete
Innovation
Lokaler
Parkering

Erfarenheterna hitintills visar att byggherrarna väljer flest åtgärder i fokuspunkt 1, 4 och 5.

I tidiga skeden i stadsutvecklingsprojekt lanseras alltid många bra och eftersträvansvärda förslag till utformning av ny bebyggelse, inte minst från de tilltänkta byggherrarna själva. Det kan gälla så olika saker som utmärkande arkitektur, vackra material, speciella miljösatsningar, konstnärlig utsmyckning, nyskapande mötesplatser, förutsättningar för livaktigt gatuliv, annorlunda serviceutbud osv. Normalt ackompanjeras förslagen av förföriska skisser och snygga referensbilder.

Men efter hand som detaljplanearbetet fortskrider och när bygglovsprocessen inleds brukar många av de extra värdena skalas bort. Tekniska svårigheter och ekonomiska restriktioner anförs oftast som skäl. Kommunens samhällsplanerare tvingas normalt bara se på när kommande byggprojekt successivt förlorar eftersträvade värden. Mönstret är välbekant för de flesta som jobbar i planprocesser, men behöver det vara så?

Gott om idéer – svårare att genomföra

Hösten 2013 befann sig Upplands Väsby kommun i början av just en sådan process. Kommunen hade genomfört ett projekt kallat Väsby Labs, som gick ut på att ta fram en ny affärsmodell. Detta idéarbete hade genererat mängder med idéer och förslag för att utveckla och omvandla området Fyrklövern i centrala Väsby med de befintliga 70-talskvarteren till en modern, tät, småstad. Många av förslagen bedömdes som genomförbara och realistiska och kunde senare omvandlas till totalt 54 krav/önskemål från kommunens sida. Knäckfrågan var alltså inte att identifiera de bra idéerna utan hur kommunen skulle kunna säkerställa att de förverkligas och inte prutas bort?

Eftersom kommunen i det aktuella fallet planerade att sälja marken fanns det trots allt möjligheter att via markanvisningsavtal och planbestämmelser styra projektet i rätt riktning. Problemet är att den vägen lätt kantas av juridiskt komplicerade avtal eller detaljerade planbestämmelser som i sin tur för med sig andra problem.

Ju fler stadsutvecklingskvaliteter, desto lägre markpris

Mot den bakgrunden bestämde sig Upplands Väsby kommun för att försöka använda marknadskrafterna till sin egen fördel. Resultatet blev Poängsystemet, som i grund och botten är en helt ny markprissättningsmekanism. Kommunen satte upp tre mål:

Poängsystemet ska säkerställa att förslag som framkommit under Väsby Labs förverkligas
De byggherrar som är beredda att genomföra förslagen och som därmed tar viss risk ska belönas för det.
Byggherrarna ska få en stor valfrihet när det gäller vilka och hur många förslag de vill åta sig att förverkliga

Poängsystemet är konstruerat så att byggherren får en ”katalog” med 54 förslag/krav. Byggherren väljer själv vilka förslag denne vill förbinda sig att genomföra. Ju fler förslag desto större rabatt på markpriset erhålls av byggherren när kommunen säljer marken. Plötsligt har det blivit ett ekonomiskt värde på att åta sig att göra det lilla extra och inte en ekonomisk eller teknisk belastning.

Parallellt med detaljplanearbetet får byggherrarna ”välja och vraka” i Poängsystemets katalog och lämna in specifikationer om vilka delar i systemet de vill genomföra. Specifikationerna bedöms av en oberoende jury bestående av sju personer med varsin specialitet inom stadsutveckling. Juryns bedömning resulterar i en slutlig poäng. Specifikationen bifogas markanvisningsavtalet och blir på så sätt juridiskt bindande för byggherren att förverkliga. Som tack för besväret har denne fått ett lägre markpris.

Största bostadsbyggnadsprojektet sedan Bo85

Systemet lanserades i januari 2014 och mottogs omedelbart mycket positivt av potentiella byggherrar i Fyrklövern. Innan midsommar hade 14 avtal tecknats om framtida markanvisning och detaljplanearbetet kunde börja. Preliminärt innebar avtalen upp till 1500 nya bostäder. Det är därmed det största bostadsprojektet i kommunen sedan Bo85 för trettio år sedan.

Prissättningspsykologi

Alla som sysslat med prissättning av någorlunda komplexa varor vet att prissättning inte bara är matematik utan också i hög grad handlar om hur priset upplevs av dem som förväntas köpa. Poängsystemet visar att priset på byggrätter inte är ett undantag. Under hela 2013 pågick förhandlingar mellan kommunen och ett 20-tal byggherrar. För kommunen var resultatet nedslående. Trots ett begärt pris som låg i underkant av oberoende värderingar och trots att alla deltagit aktivt i skapandet av idéer inom Väsby Labs ville ingen skriva på.

Kommunens motdrag var att först höja kommunens begärda pris med nästan 20% för att i nästa andetag konstatera att kommunens förhoppning är att ingen betalar det priset! Beroende på vilka åtgärder i poängsystemet som byggherren väljer att genomföra kan denne erhålla mellan 0 och 1000 poäng. Poängen växlas in till en reduktion av byggrättspriset på upp till 31%. Som framgått lät reaktionen inte vänta på sig.

Den psykologiska effekten av denna prissättningsmekanism illustreras tydligt av att byggherrar som hamnar mitt i poängspannet (500 poäng) i realiteten kommer betala exakt samma pris som tidigare bedömts helt ointressant. Och då har kommunen därtill fått stadsbyggnadskvaliteter som annars troligen uteblivit.

En bra affär?

Många åtgärder som är poänggivande kan i realiteten kosta en byggherre mer att utföra än vad motsvarande poäng resulterar i för prisreduktion. Å andra sidan få de finansiellt bidrag för att t.ex. prova något nytt som de inte gjort förut eller helt enkelt erbjuda sina kunder högre kvaliteter än förväntat. Motsvarande gäller för kommunen. De åtgärder kommunen eventuellt själv skulle kunna skapa är sannolikt dyrare än prisreduktionen, och andra åtgärder skulle helt enkelt inte vara möjliga att genomföra.

Politiskt har det sedan länge rått enighet om att det långsiktigt är mycket viktigare för kommunen skapa god stadsmiljö än att tjäna några kronor extra vid markförsäljning. Stadsmiljön ska ju finnas och användas av generationer av Väsbybor i många decennier.

Hur har det gått?

Poängsystemet tillämpas för första gången i Fyrklövern. Detaljplanearbetet är inne på slutvarvet och första spadtaget för bostäderna är planerat till halvårsskiftet 2017. Trots att det är lång tid kvar till bebyggelsen står färdig går det redan nu att göra en preliminär utvärdering av vad systemet gett.

För det första kan kommunen konstatera att de
förslag som arbetats fram av byggherrarna så här långt innehåller många moment som med stor sannolikt annars inte blivit av, eller varit omöjliga att driva igenom för kommunen inom ramen för ett planarbete. När byggherren själv föreslår kvaliteter handlar dialogen naturligt mer om kvalitet än om svårighet att klara ekonomiska kalkyler med uppsatta kvalitetskrav.

För det andra är det tydligt att byggherrarnas förslag är mer genomarbetade på tidiga stadier än vad som annars är brukligt. Det är naturligt eftersom byggherrarna vet att de i avtal är bundna att genomföra det som de lovat i Poängsystemet.

För det tredje bedömer vi att det genom Poängsystemet uppstått en sund konkurrens mellan byggherrarna och ibland en samverkan mellan byggherrar som gör att 1+1 blir mer än 2. Byggherrarna triggar varandra, och ställer krav på varandra inom en diskussion som traditionellt var kommun vs byggherre.

Fler följer efter

Sedan poängsystemet introducerades har omkring 50 kommuner antingen besökt Upplands Väsby för att skaffa sig en bild av systemets för- och nackdelar, eller så har de närvarat på konferenser, seminarier, workshops mm där poängsystemet utgjort en egen programpunkt. Så har skett t.ex. på Business Arena i Stockholm, i Almedalen, på MIPIM osv. Såvitt vi känner till pågår på flera håll i Sverige arbete med att utveckla egna Poängsystem, inspirerat av Upplands Väsby.

Framgångsfaktorer för att poängsystemet ska fungera (separat faktaruta):

Kommunen äger marken som ska exploateras
En fristående metod för att välja ut byggherrar finns
Rådande markpriser som är tillräckligt höga
Tillräckligt höga poäng för att det ska vara meningsfullt för byggherrar att anstränga sig
Fristående jury med välrenommerade medlemmar

Slutsats

Poängsystemet utmärker sig genom att så tydligt koppla markpriset till eftersökta stadskvaliteter. Som prissättningsmekanism i samband med kommunal markförsäljning verkar systemet vara unikt.

Poängsystemet är också nyskapande framför allt genom att det skapar incitament för byggherrar att skapa stadsbyggnadskvaliteter utöver det vanliga och det utan behov av oändligt långa detaljdiskussioner, komplicerade planbestämmelser eller omfattande avtal.

Slutligen skapar Poängsystemet en välkommen transparens runt prissättning. Alla byggherrar får samma utgångspris. Alla vet hur andra byggherrar
kan påverka markpriset till sin fördel. Därmed skapar Poängsystemet också en sund konkurrens mellan byggherrarna. Ingen vill bli den som har sämst poäng.

Fredrik Drotte

Alarik von Hofsten

Juryn

Syftet med juryn och dess sammansättning är att åstadkomma en oberoende bedömning av kvalitetsaspekter i Fyrklöverns Poängsystem. Eftersom Poängsystemet erbjuder många vägar att erhålla poäng – arkitektoniska, tekniska, miljömässiga, sociala och ekonomiska – så har det varit viktigt att juryn så långt möjligt har en allsidig sammansättning och att deltagarna är neutrala i förhållande till byggherrar och lokalpolitikern.

Juryn består av