Duellen: om Byggande och fysisk planering

Den 8 april på Fotografiska, i ett soldränkt Stadsgårdskajen i Stockholm, möter jag upp med Martin Willén (MW) som är biträdande stadsbyggnadschef på Örebro kommun och ansvarig för naturvård, fastigheter och exploatering, samt Lennart Weiss (LW) som är kommersiell direktör på Veidekke. Anledningen är den Twitterdiskussion som uppstod mellan dem i samband med Ledaren som publicerades i DN 30 januari i år, där en ny bostadsreform skisseras i tre steg. Det första steget är att Skrota ränteavdraget och slopa flyttskatten, det andra att Avreglera hyresrätten och stärka låginkomsttagarna, det tredje att Minska statens krav och avskaffa kommunernas veto. Vem tyckte då vad?

MW, du tolkar artikeln som att den föreslår ett avskaffande av fysisk planering. Vad är det som gör dig upprörd i det?

MW: Jag skulle kanske inte säga att jag blir upprörd, men det som gör att jag säger som jag säger när den typen av diskussion dyker upp är att många som debatterar bostadspolitik, eller för all del arkitekturpolitik, har ganska snäv erfarenhetsbas. Just när det gäller kommunal planering så är det väldigt många som utgår från att ”det där är väl inget avancerat”, så då är det ganska lätt att säga att planmonopolet borde avskaffas och att man inte borde ställa så höga krav. Det är det som gör att jag går igång på de här frågorna.

LW, du nämner att kommunernas försvar av det allmänna drivs av byråkratiskt egenintresse. Vad menar du då?

LW: Min tes är inte att avskaffa kommunernas myndighetsutövning. Vad jag försöker framhålla är att kommunerna har ett mångfacetterat uppdrag. Och det är hanteringen av de olika uppdragen som är problemet. Om jag säger såhär, i den här rapporten (Handelskammaren) intervjuas ett antal byggare om mark- och exploateringsprocessen och planprocessen där man säger att man inte vågar uttala sig öppet av rädsla för byråkratiska repressalier som kan få affärsmässiga konsekvenser. Inför det här mötet har jag uppdaterat mig på detta, och då har byggarna bett mig anonymisera svaren vilket blottlägger myndighetsutövningens maktpolitiska aspekt. Jag tycker det är upprörande att det finns en rädsla att för att föra debatt om sakpolitiska saker. Om jag försöker beskriva det här i två dimensioner: Om vi tar planeringsprocessen är jag med på att någon måste ha det ansvaret. Det ska ligga på en oberoende part. Men just därför så måste planeringen vara rättssäker och i hela uppdragets tjänst och förmögen att förena de olika aspekter som finns. Som exempel kan jag nämna att vi jobbar med en kommun i den här regionen (Stockholm) där vi efter tre år ännu inte fått någon planhandläggare. Vi har exempel på detaljplaneprocesser som har tagit mer än tio år. Vi har exempel på detaljplaner som skrivs så detaljerat att man undrar vad som är kvar vid bygglovsprocessen. Stefan Attefall sa vid ett tillfälle att ”det måste vara så att det på plankontoren finns en himla massa misslyckade arkitekter som tar revansch på att de aldrig blev arkitekter genom att göra väldigt detaljerade detaljplaner”. De olika maktmedel som ligger i kommunens myndighetsutövning och PBL är jag i grunden förespråkare för att en neutral part väger av, men då måste den vägas av med gott omdöme och sunt förnuft. Jag upplever därför att det i planprocessen inte är politiken som är problemet utan det är tjänstemännen.

 Den 8 april på Fotografiska museet i Stockholm.

Den 8 april på Fotografiska museet i Stockholm.

Vilka är de största hindren/möjligheterna med fysisk planering för att nå målet om sjuhundra tusen bostäder?

MW: Jag tänker såhär, att det som du LW sa håller jag med om. Det vill säga att det är svårt att se att någon annan än kommunen ska kunna säkerställa rättssäkerhet. Men alla typer av planeringssystem innebär att det finns en möjlighet att jobba både bra och dåligt. Det kommer alltid finnas de förutsättningarna om inte riksdagen ska fatta ett antal kriterier som ska styra planeringen. Och om alla system har detta hur ska man då få det att funka bra? Hur ska man få kommunerna att ha en snabb, rättssäker, smidig och riskfri process? Då ställs det ganska stora krav på den politiska ledningen i en kommun. Jag kan hålla med om det du säger, att det är en tjänstemannafråga, därför att det är många frågor som inte når fram till politiken, men där ligger jättetungt ansvar på politikerna att styra. Så ändrar man i Plan- och bygglagen (PBL) för att få igenom snabbare planer så finns precis samma förutsättningar som nu. Det är fortfarande ett system som kan fungera bra eller dåligt. Så man rår inte på problemet genom att peta i det formella, i lagtexten, utan det handlar fortfarande om styrning.

Idag möter vi tjänstemän som leker politiker och tycker till om både det ena och det andra.

LW: Jag sympatiserar med det, men kärnan i min invändning gäller kommunernas handläggningstider. Jag är nöjd med PBL och tycker man ska akta sig för att gå för långt i att peta i lagen. Men jag undrar samtidigt om det har skett en förändring av myndighetskulturen. Idag möter vi tjänstemän som leker politiker och tycker till om både det ena och det andra. Och vi upplever att politikerna har beröringsskräck med tjänstemännen och är rädda att berätta vad de står för. Så de som kritiserar politiker att de tar för sig för mycket, de tycker jag har fel. Jag skulle vilja ha tydligare politiker. Debatten för att lösa bostadsbyggandet driver samtidigt iväg åt olika håll. Hans Lind och flera med honom menar att vi ska sätta tvångströja på kommunerna. Och visst jag kan se att det kanske skulle vara verksamt att ge Länsstyrelserna mandat att sätta beting på kommunerna och tving fram mark och exploatering och detaljplanelagd mark. Men jag är inte säker på att det är rätt väg. Alternativet är en idé jag haft om att göra om den allmänna rätten till bostad till en operativ rättighetslagstiftning. Varför inte pröva tanken om allmän bostadsgaranti med kommunen som ansvarig part? Då skulle man kunna vända på det hela. Kommunen får makten att via fysisk planering möjliggöra bostadsbyggandet. Och för att kunna finansiera det hela gör man om fastighetsavgiften till en regelrätt kommunal fastighetsskatt. Då tror jag flödet i systemet skulle förändras. De kommunala bostadsbolagen skulle plötsligt användas på ett helt annat sätt. Man skulle använda PBL för att få fram projekt. Man skulle använda sin rätt att planlägga mark, man skulle sannolikt inte lägga bra byggbar mark under naturreservat, man skulle planlägga dem för bostadsbyggande.

MW: Men LW, i praktiken finns redan det här kravet på alla kommuner som är sig själva. Om man i exempelvis Örebro, Västerås, Gävle, inte skulle bygga bostäder i den takt som efterfrågas så får man problem när man har ett antal kommuninvånare som inte har bostäder. Det problemet inträffar ju inte i en storstadsregion eftersom man kan luta sig mot att det är en annan kommun som tar hand om det. I Örebro klarar vi denna balans mellan byggande och behov, även om det kanske inte alltid är precis utifrån vad som efterfrågas.

LW: Det byggs alldeles för mycket kommunala bostäder.

MW: Nej, numera är det inte alldeles för mycket kommunala bostäder.

LW: Jag brukar retas med mina gamla sosse­kompisar att det finns två svenska kommuner som har fört sovjetisk bostadspolitik och det är Örebro och min gamla hemstad Gävle.

MW: Örebrobostäder har varit total dominant, och är det fortfarande när det gäller hyresbostäder i det befintliga beståndet. Men absolut inte när det gäller nyproduktion. Men poängen är, vi kan ju inte bygga några gamla bostäder. Vi har heller inte medel att hjälpa invånarna att efterfråga nya bostäder. Och där är vi verktygslösa som kommun. Så vad kan man skapa för verktyg som också hjälper oss att jobba på den fronten? Går det att hitta ett sätt där kommunen kan hjälpa till att stimulera rörligheten?

LW: Så vad ska man göra med kommuner i storstadsregioner som inte vill ta bostadsbyggnadsansvaret?

MW: Jo, men det har ju förts upp svar som handlar om att flytta den kommunala planeringen till att bli en regional angelägenhet.

LW: Vilket jag är tveksam till.

MW: Ja precis jag är också tveksam till det. Därför att man utgår från ett par regioner som har den typen av problem. Stockholm primärt, och lite i Göteborg. Någon annanstans i Sverige har du inte det problemet.

LW: Men det är dock två regioner där det är ett väldigt stort problem.

MW: Absolut, men då är ju frågan varför det är fokus på att ändra i en planeringslagstiftning istället för att fundera på om det här är ett kommunalt strukturellt problem. Är det till och med ett problem att Stockholm är uppdelat i en massa kommuner när det är en enda arbets- och bostadsmarknad. Det kanske finns anledning att pröva den frågan istället.

LW: Föreslår du en kommunreform där man ska slå ihop 26 kommuner till en, två, tre? Det är verkligen ingen lätt uppgift.

MW: Absolut, men jag tänker såhär. Bostadsproblematiken är en nationell fråga, inte en Stockholmsfråga. Pratar man om att införa regional bostadsplanering för att lösa bostadsproblemen i Sverige då löser man inte det någon annanstans än möjligen bara i Stockholmsområdet men man skapar en jäkla massa problem i resten av Sverige.

LW: Det är därför jag inte alldeles självklart ramlar ner i den lådan att man ska ändra på kompetensfördelningen eller häva kommunernas myndighetsutövande roll. Men jag tror det behöver göras nånting i planeringsprocessen, kanske i ett nytt samspel statlig/regional nivå och kommunerna. Men jag är mer inne på att man prövar den andra vägen. Att ge kommunpolitikerna ett uppdrag som gör att de har bostadsförsörjningsansvar och samtidigt ge morötter som gör att det villkoret uppfylls.

Jag tänker att vi konkretiserar det här. Som ett exempel, ni nämner samråd, handläggningstider och naturreservat. Kan ni utveckla det?

MW: Jag tänker såhär att alla offentliga parter som har nån sorts inflytande över bostadsbyggandet, eller byggandet i stort, behöver också ha drivkrafter som leder till att man inte lutar för tungt åt något håll. Vi konstaterar jätteofta att vi balanserar mellan en hel palett av olika sakfrågor och ska försöka hitta jämvikt mellan flera motstående intressen. Och det är kärnan i den kommunala fysiska planeringen och stadsbyggandet. Men när vi har till exempel med Trafikverket att göra som är en representant för ett antal riksintressen så upplever vi aldrig att de har skäl till att balansera.

LW: Håller helt med!

MW: Och den typen av enkelsidig part går igen i flera andra myndigheter, som bevakar till exempel riksintressen eller planeringsprocessen. Hade man haft något i andra vågskålen så hade man kanske hävdat samma saker men man hade haft möjlighet att göra det mer pricksäkert än vad man gör nu. Det är en svaghet i den fysiska planeringen idag, att det finns allt för många som inte har någonting i alla vågskålar.

LW: Jag nickar instämmande, det är en väldigt riktig beskrivning. Mer än femtio procent av marken i Stockholms län är undandragen möjligheten till bebyggelse på grund av ett femtiotal olika statliga riksintressen. Om vi hade haft ett Riksantikvarieämbete på 1500-talet så hade Stockholms utbyggnad upphört utanför Stadsholmen (G:a Stan). Alltså jag menar att det skulle vara önskvärt om kommunerna kunde ha ett större manöverutrymme i förhållande till de statliga riksintressena än vad man har idag. Där är jag övertygad om att kommunerna har en mycket bättre möjlighet att väga av när det kan vara lämpligt med ett avsteg från strandskyddet, eller när det kan vara möjligt att göra intrång i ett naturreservat eller när man ska kliva in på jordbruksmark. I det här samtalet representerar jag exploateringsintresset och jag kan säga såhär; vi vill ha mer samarbeten med kommunerna. Vi vill inte ha tävlingar och parallella uppdrag. Vi vill inte komma in sist när allting är klart. Vi skulle vilja vara en del i det gemensamma stadsbyggandet men då måste vi bjudas in som en part i den löpande dialogen.

Du LW nämner riksintressen som ett bekymmer för bostadsbyggandet. Delar du den uppfattningen MW?

MW: Ja det gör jag. Men det finns en annan påtaglig sak som är ett problem för planeringen i Sverige. Det är att den är så konservativ i sina arbetsformer. Lagstiftningen säger inte hur det ska gå till, men många kommuner jobbar ändå på samma sätt. Och det är påhejat av en bransch som vill ha förutsägbarhet och behöver veta att det funkar lika överallt. Men om man prövar att jobba på andra sätt kan man få det att fungera snabbare. I Örebro har vi helt andra sätt för planering och markanvisning. När du LW säger att du som byggherre vill komma in tidigt så förstår jag det, om markanvisningen går till på det viset att kommunen först anvisar marken och sen börjar detaljplanera. Men om du istället tänker dig att kommunen har färdig planlagd mark.

LW: Och planen inte är alltför detaljerad.

MW: Nej, nej, den är väldigt generell. Det är en byggrätt på X antal våningar och i princip ingenting annat.

LW: Jättebra.

MW: Då har du ju inget behov av att komma in tidigt i processen.

LW: Nej, riktigt.

MW: Och då behöver ju kommunen hitta andra former för att styra. Så när någon säger att de måste komma in tidigt för att det ska bli bra, då säger jag att det är jättedåligt för då gör man processen väldigt lång.

LW: håller helt med, det beror helt på vilken situation du har.

Det nämns i artikeln i DN att det finns en stor brist på byggklar mark. Håller ni med om det?

LW: Ja, det håller jag med om men det är väldigt olika.

MW: Sveriges kommuner och landsting (SKL) beskyller byggbranschen för att sitta och hålla på byggrätter.

LW: Vilket jag påstår är en myt.

MW: Det som jag tror det kan handla om är att kommuner ofta markanvisar mark i väldigt stora sjok. Sen tar man fram en detaljplan och sen är det helt rationellt att det byggföretag som fått ett stort område inte kan börja bygga allt på en gång.

LW: Nej, då går man i konkurs.

MW: Och då upplever kommunsverige det som att byggarna sitter och håller på marken medan det i själva verket är en rationell produktion som pågår. Så jag tror egentligen det är kommunsverige som har skapat den här situationen.

LW: Jag har två kommentarer till det. Man kan säga såhär, det är just nu inte brist på planlagd mark i allmän mening. Däremot är det brist på planlagd mark på attraktiva platser. Man har i praktiken en efterfrågestyrd bostadsmarknad och det är medelklassen som kan efterfråga. Så om det är dom som ska driva bostadsmarknaden måste du driva fram ännu mer attraktiv mark för den målgruppen. Men så kan man ju inte tänka bara. Det är därför jag konsekvent driver diskussionen om efterfrågeproblemet. De som har det största behovet av bostäder är de som har de sämsta förutsättningarna att efterfråga; unga, nya svenskar, ensamstående med barn, psykiskt handikappade eller såna med sociala problem. I de ramvillkor vi har idag har vi lämnat över det finansiella ansvaret till hushållen, men då måste man också bedriva en bostadspolitik som stöttar deras möjlighet att efterfråga. Gjorde vi det skulle det påstående som SKL kommer med få en lösning. För jag vet att det finns byggklar mark i västerort i Botkyrka, Huddinge eller söderut i till exempel Haninge. Men där byggs det inte för att de hushåll som skulle behöva efterfråga de bostäderna kan inte, för de har inte råd. Å då finns det dom i debatten, och det är det stolligaste av allt, som föreslår att lösningen på det problemet är att bygga ännu sämre bostäder till den målgrupen. Den andra kommentaren rör precis det som MW tar upp, varför finns det byggklar mark som inte kommer igång? Jomen det beror på tre olika faktorer; den första är att byggaren inte får ihop kalkylen, och är det nått vi e bra på i den här branschen så är det att ha koll på vad folk vill och kan betala…

MW: Men den kompetensen kan ju en kommun också bygga upp.

LW: Det kan man absolut, men man kan ju fråga oss som vet. Det andra skälet är att byggaren inte får finansiering. Och det tredje skälet som inte är helt ovanligt är att exploateringsförutsättningar inte är uppfyllda. Det finns helt enkelt inga vägar att köra dit maskinerna med. Så när SKL säger att det finns massa byggrätter som inte byggs så visst, det gör det, men det finns väldigt legitima skäl till varför det inte byggs.

MW: Men visst är det så LW att om ni lyckas få tag på en markanvisning så omfattar den, idealt för er del, fler bostäder än vad ni bygger första året.

LW: Jaja, självklart.

MW: Så det är ju inte så att alternativet är att inte bygga alls på marken, utan det är väl fortfarande så att det byggs kontinuerligt.

LW: Precis, och det är ju en dialog som man i väldigt hög utsträckning har med banken. Och jag kan ju säga att det inte har blivit lättare att få byggkreditiv. Trots att vi har minusränta är det svårare idag att få byggkreditiv på stora projekt än för två år sen. Två av fem affärsbanker har helt andra krav när det gäller fullgörandedirektiv. Och det här slår i det tysta ut små aktörer. Här borde staten genom BKN eller annan institution gå in och dela risken så att de små byggarna faktiskt kan vara med i matchen.

MW: Det vi har gjort för att både säkra att det inte uppstår den situation som uppstår hos er och andra stora företag, det vill säga att man bygger i flera portioner, och också möjliggöra för små aktörer, det är att vi planlägger i förväg vår mark väldigt generellt. För vi har väldigt få planbestämmelser i våra detaljplaner och handlar dom om nånting så handlar dom möjligtvis om att byggnaden ska vara nära gatan och ha en viss byggnadshöjd. Sen markanvisar vi den i portioner. Så skulle ni bygga i Örebro skulle ni inte få markanvisning för ett helt kvarter utan för en tomt. För vi vill hela tiden att det ska byggas.

LW: Då skulle vi säga såhär om vi skulle etablera oss i Örebro: Ja, vi kan köpa det synsättet bara vi i etableringsfasen för de närmaste två-tre åren har en viss volym garanterad.

MW: Och så säger ju alla aktörer till oss och då hittar vi olika former för hur det ska se ut. För även om det i grunden är så det ser ut, så har alla olika behov. Men då hittar vi former för att kunna göra det. Men det vi säkerställer genom att göra på det viset är ju att marken inte står där och blir obebyggd i ett antal år.

LW: Det har jag inget problem med.

MW: Så ni får möjlighet att bygga kontinuerligt fast ni får inte möjlighet att bygga i samma kvarter kontinuerligt. Och det kan det finnas invändningar emot för då kan man inte bygga rationellt. Ja, men våran lösning på det är att vi har generella detaljplaner så att ni kan använda samma byggsystem plus att vi inte säljer marken förrän man har byggstartat.

LW: Det tycker jag är bra.

MW: Det är framförallt jättebra för de små aktörerna för det betyder att du inte behöver ligga ute med kapital för marken.

LW: Jag tycker det är en jättebra idé. Ni har mycket bra i Örebro, det är bara att konstatera.

Du LW nämner i twitterdiskussionen att det måste finnas en finansieringsplan för dessa sjuhundra tusen bostäder. Hur skulle ni önska att ett sådant ekonomiskt system såg ut?

LW: Det här är ju debattens blinda fläck. Det är helt fascinerande hur det politiska och administrativa systemet kan kasta fram en sådan siffra utan att ha ens en idé om hur det ska finansieras. Ärligt talat, det säger någonting om Boverkets bristande kompetens. Det är inte utan att man ställer sig frågor om hur det verket styrs med tanke på vad man säger och vad som föreslås. Bostadsfrågan kan egentligen bara lösas på tre olika sätt; antingen får du backa tillbaka till ett system där staten tog ansvar för finansiering men då ska du säga ja till ett system där staten subventionerar byggande. Men det kommer ingen finansminister att göra, så det kan du glömma. Då finns det bara två sätt. Antingen baserar vi den framtida bostadspolitiken på det tyska systemet där vi via offentliga budgetar finansierar billigare bostäder för resurssvaga genom att införa social housing, alltså subventionerad och behovsprövad hyresrätt. Det andra alternativet är att vi bygger vidare på den bostadsmarknad som vi redan har, det vill säga en ägd bostadsmarknad där över 70 % av befolkningen bor i ägda bostäder. Om man adresserar det politiska systemet med det sistnämnda alternativet så krävs metoder för hushållen att öka sitt eget kapital. Vi har föreslagit den norska modellen som bygger på subventionerat bosparande, startlån för de hushåll som inte klarar av tröskeln in på bomarknaden samt en husbank som delar risken för bostadsbyggande i lands- och glesbygd. Men tyvärr finns det en stor lobby i Sverige som politiserar hyresrätten. Den gruppen sprider en lång rad myter och påståenden som är felaktiga.

MW: När det gäller finansieringen så är det en fråga som är svår för mig att ha en professionell syn på eftersom jag inte jobbar med finansiering, men kan säga såhär. För oss är det fundamentalt viktigt att förstå finansieringen av projekt, att förstå mikromarknaden, läget och förstå om ett projekt är framtungt eller baktungt. Men det är inte en kommunal fråga om hur vi skapar lösningar för bostadsförsörjning i Sverige när det gäller hushåll som inte har förmåga att efterfråga nyproduktion. Vi kan skapa mer eller mindre bra förutsättningar för nyproduktion men där tar den kommunala kompetensen slut. Och då kan jag bara rent allmänt säga att jag uppfattar det som att staten har delat upp ansvaret på väldigt många händer. Nuförtiden hör man ministrar som säger att ”Det där är inte mitt ansvarsområde”. Det är en ny doktrin i svensk politisk historia att man bara ansvarar för en viss del av politiken, inte hela regeringens. Vår framgång i Örebro är just att vi har fört ihop de olika sakfrågorna.

LW: Får jag bara flika in för att sätta siffror på det hela, sjuhundra tusen bostäder innebär i runda slängar ett finansieringsbehov om 2200-2500 miljarder, 70 % av det ska fram som lånat kapital och 30 % som eget kapital. Även om det just nu är relativt lätt för etablerade aktörer att få fram eget kapital, så går det bara till en viss gräns. Måttliga konjunkturförändringar, måttlig ökning av räntor, måttlig ökning av arbetslösheten etc kommer förändra villkoren för finansiering. Politikerna måste därför redovisa en samlad analys med åtföljande strategi. Gör de inte det så är målet för bostadsbyggandet inte trovärdigt.

 

Stort tack till er båda för att ni ville vara med!