Planmonopolet är kommunens främsta verktyg för att styra utvecklingen av den gestaltade livsmiljön. Men kommunerna kan höja ambitionsnivån genom bättre nyttja markanvisningens möjligheter för att styra mot sina mål. Här berättar samhällsplaneraren Axel Peterson hur Alingsås gick till väga med den prisade markanvisningen av fastigheten Skogskullen 1.

Sent 1990-tal påbörjades planeringen av en ny stadsdel i skogarna strax söder om Alingsås tätort. Här skulle en komplett stadsdel med kommersiell och kommunal service och bostäder utvecklas. Planen byggde på en struktur med Stadsskogsgatan som en central och stadsmässig huvudgata med både bostadsbebyggelse och verksamheter. Från denna gata ansluter sidogator med en mer renodlad bostadsbebyggelse.

2021 hade utbyggnaden kommit en bra bit på vägen och området Stadsskogen började bli en etablerad stadsdel, med en fullbelagd skola och ett serviceutbud som tillgodoser vardagens mest grundläggande behov. Då inleddes en debatt i den lokala tidningen om stadsdelens utformning. Ett läger ansåg att bebyggelsen borde fått en omsorgsfull arkitektur med anknytning till Alingsås särart. Samtidigt föreslog en majoritet i kommunstyrelsen att kommande etapper skulle få ett ”traditionellt arkitektoniskt formspråk”. Andra partier ansåg att politiken ska hålla sig borta från enskilda smakpreferenser, även om några ändå lyfte en önskan om fler gröna tak och fasader. Det var tidvis höga toner. Men det verkade ändå råda en lågmäld konsensus om att en högre ambitionsnivå för vår gestaltade livsmiljö var att föredra.

Samtidigt som denna debatt pågick fick exploateringsenheten i uppdrag att sälja den sista oexploaterade fastigheten längs med Stadsskogsgatan. Detaljplanen var redan antagen och väldigt flexibel. Förväntningarna var höga och risken var stor att slutprodukten inte skulle uppfylla någons förväntningar på ökad kvalitet i Stadsskogen. Därför bedömdes en markanvisningstävling vara det bästa tillvägagångssättet för att avyttra fastigheten eftersom kommunen då skulle få ta ställning mellan olika förslag.

Markanvisningen för Skogskullen fick utmärkelsen Årets markanvisning 2021 av Markanvisning.se Nedanstående fem kvaliteter efterfrågades i tävlingen. Poängen visar hur kvaliteterna i förslagen viktades i juryns bedömningar. Under varje kategori fanns ett par underrubriker som förtydligade respektive kvalitet:

Byggnadens arkitektur - 45 poäng
Utomhusmiljöns utformning - 15 poäng
Aktiva bottenvåningar - 10 poäng
Boende - 10 poäng
Klimatpåverkan - 10 poäng

Tävlingens utformning

Markanvisningstävlingen kan nästan liknas med en multidisciplinär mångkamp där aktören ska samla poäng genom att uppfylla tävlingens olika kriterier. Eftersom många kommuner har sina egna upplägg kring hur det ska gå till blir varje markanvisningstävling som en egen sport som de tävlande måste sätta sig in i. Innehåller tävlingen många olika grenar är risken stor att tävlingen uppfattas som spretig och ofokuserad, vilket kan påverka tävlingsresultatet i samma riktning.

Inför utformningen av markanvisningsprocessen var kommunens ambition att skapa en tävling som var attraktiv för byggaktörer genom att göra den enkel och förutsägbar. Med vetskapen om att det årligen läggs enorma summor på tävlingsförslag som inte leder till ett konkret projekt, utformades ett upplägg där de som var intresserade inte skulle behöva lägga ner så stora resurser på externa konsulter innan de blir utvalda till själva tävlingen. Därför gjordes tävlingen som en process i två steg. I det första steget fick de medverkande göra en intresseanmälan med formaliauppgifter och en beskrivning av sin projektidé. Utifrån detta underlag valdes tre aktörer ut till steg två - själva tävlingen - och dessa fick då forma kompletta tävlingsförslag.

Skogskullens innergård, Ro-gruppen , Stadsporten & Wingårdhs

Ett annat sätt att förenkla tävlingen var genom att sätta ett fast pris per byggd BTA. På detta sätt kunde tävlingsuppgiften renodlas till att endast handla om kvalitet. Priset räknades fram genom ortsprismetoden med en kompletterande exploateringskalkyl för att det skulle vara marknadsmässigt.

Tävlingsuppgiften

Med stöd i ett äldre gestaltningsprogram för stadsdelen definierades önskade kvalitéer inom fem områden; Byggnationens arkitektur, Utomhusmiljöns gestaltning, Aktiva bottenvåningar, Boende samt Klimatpåverkan.

Med bakgrund i den tidigare nämnda debatten om området blev arkitektur och gestaltning ett naturligt fokusområde. För att det inte skulle råda några tvivel om vad som var tävlingens huvudgren redovisades redan vid intresseanmälan hur tävlingens poäng skulle fördelas mellan de olika kvalitéerna. Inom kategorierna Byggnadens arkitektur och Utomhusmiljöns gestaltning fanns två tredjedelar av tävlingens poäng att hämta. Det som efterfrågades var i huvudsak ganska generella stadsbyggnadskvalitéer, exempelvis materialval, att skapa rumsligheter och kvalitativ utomhusmiljö liksom hantering av volymer.

Eftersom fastigheten är placerad i slutet av områdets huvudgata bedömdes den även lämplig för en framträdande och omsorgsfullt gestaltad byggnad som kan fungera som en hörnsten i Stadsskogsgatans avslut. Därför efterfrågades en ”lokal profilbyggnad” som förhåller sig till platsen såväl som till den omgivande bebyggelsen. Här tillades även att byggnationen skulle knyta an till Alingsås småstadskaraktär och bidra till stadens vision om att vara ”Västsveriges vackraste kulturstad”. Eftersom Alingsås karaktär ofta är synonymt med den kulturhistoriska innerstaden var det inte självklart hur uppgiften skulle lösas eftersom Stadsskogens miljö och befintliga bebyggelse skiljer sig markant från den innerstadens. Just därför var det en lämplig uppgift för en tävling.

En markanvisning är en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om att överlåta eller upplåta ett kommunägt markområde för bebyggande.

I denna process har kommun och byggherre möjlighet att komma överens om andra krav än sådana som regleras av PBL.

Andra efterfrågade kvalitéer var kopplade till ambitionen att stärka Stadsskogsgatan som huvudgata. Eftersom önskemål om verksamheter i bottenvåningar är vanliga, men omdiskuterade eftersom de kan påverka projektekonomin negativt, ställde tävlingen inga krav på detta. I stället efterfrågades olika kvalitéer kopplade till hur byggnadens innehåll och utformning bidrar till en levande stadsmiljö och en god rumslighet i gatunivån. Därmed blev det upp till de tävlande aktörerna att skapa en välfungerande helhetsverkan och även avgöra hur mycket verksamhetslokaler platsen och projektekonomin skulle tåla.

Därutöver efterfrågades en låg klimatpåverkan i såväl drift- som byggskedet, samt lösningar som kan bidra till en god sammanhållning bland de boende. Ytterligare en efterfrågad kvalitet var att bostäderna skulle vara tillgängliga för grupper som annars har svårt att hittat en ändamålsenlig bostad i Alingsås.

Tävlingen

När anmälningstiden hade gått ut hade 34 aktörer anmält sitt intresse. En övervägande andel visade på en hög ambition och vilja att ta sig an platsen och tävlingens utmaningar. Efter en analys av projektförslagens och intressenternas potential att nå de efterfrågade kriterierna valdes tre aktörer ut. Dessa fick nu ungefär två månader på sig att lämna in ett tävlingsförslag.

Torget, Ro-gruppen , Stadsporten & Wingårdhs

Gemensamt för de tre utvalda finalisterna var ambitionen att skapa en vacker, personlig och omsorgsfullt gestaltad profilbyggnad som även erbjöd generösa tillskott till stadslivet längs med Stadsskogsgatan, exempelvis genom publika verksamheter och offentliga platser. Var och ett av tävlingsbidragen hade en intressant och lekfull tolkning på hur Alingsås identitet skulle reflekteras i byggnaden. Det var tydligt att de tävlande hade haft roligt på jobbet och att tävlingsmomentet hade haft en positiv effekt.

Ett vinnande förslag

Utvärderingen genomfördes av en bedömningsgrupp innehållande kommunens tjänstemän inom exploatering, plan, bygglov och landskapsarkitekter samt två politiker från kommunstyrelsens presidium. Därutöver upphandlades Ludmilla Larsson från arkitektbyrån Brunnberg och Forshed som externt stöd för bedömningen av byggnadens arkitektur.

Efter två långa bedömningsmöten utsågs de två samverkande aktörerna Ro-gruppen och Stadsportens förslag framtaget av Wingårds arkitekter till vinnare med motiveringen att de i en grundlig

”analys presenterat ett förslag som på ett mycket stilfullt sätt förhåller sig till platsen, den närliggande bebyggelsen och Alingsås byggnadstradition. Förslaget är väl genomarbetat och utstrålar omsorg, glädje och en trovärdig ambition. Byggnadernas lekfulla särdrag, tillsammans med en inbjudande torgplats gör kvarteret till ett landmärke och en självklar samlingsplats i Stadsskogen. Förslaget är ett starkt bidrag till Alingsås ambition att vara Västsveriges vackraste kulturstad”.

Anknytningen till Alingsås visade sig genom att Wingårds arkitekter hade tagit in detaljer som en finmaskig indelning av fastigheter, byggnadens skala, tydliga plåttak, takkupor, portiker och dekorationer i fasaden. Samtidigt är förslaget tydligt samtida.

Efter tävlingen

Efter tävlingen tecknades ett markanvisningsavtal med RO-gruppen och Stadsporten, som åtar sig att lämna in bygglovsansökan framtagen av samma arkitekter från Wingårdhs inom ett år.

Innan den faktiska försäljningen sker kommer bedömningsgruppen utvärdera om det slutliga förslaget innehåller samma kvalitéer som det vinnande förslagets. Först när bygglovet håller en likvärdig nivå kan försäljningen av fastigheten genomföras.

För de övriga tävlande tar processen slut när en vinnare utses. Men samtliga aktörer som lämnat in en intresseansökan erbjöds ett personligt feedbackmöte. Ambitionen var att de skulle få förståelse för kommunens bedömning samtidigt som både kommun och aktör kan få värdefull återkoppling att ta med sig i kommande tävlingar.

Reflektion

I den efterföljande dialogen med de tävlande aktörerna var det flera som nämnde att tävlingens tydliga fokus på gestaltning bidrog till deras till deras intresse att medverka. Att det dessutom var en färdigplanerad och flexibel detaljplan innebar kort planeringshorisont och en lägre ekonomisk risk för aktörerna som annars kan få lägga flera år på kostsam detaljplanering och väntan innan byggstart.

Skogskullen, Ro-gruppen , Stadsporten & Wingårdhs

Planmonopolet är kommunens främsta verktyg för att styra utvecklingen av den gestaltade livsmiljön. Men för de kommuner som äger mark är markanvisningar ofta ett underskattat verktyg för styrning mot ökad kvalitet. Ofta sker markanvisningen med krav på en viss verksamhet eller upplåtelseform och ibland ett miljöanpassat byggande. Men i det här fallet konkurrensutsattes de faktorer i projektet som faktiskt ger ett bestående avtryck i den byggda miljön. Erfarenheten från detta projekt är att tävlingsmomentet bidrar till en ambitionsnivå som är svår att frambringa hos en aktör som är utvald för att den lagt det högsta budet. Det underliggande budskapet från Alingsås kommun blir även att en hög ambitionsnivå för den gestaltade livsmiljön har hög prioritet i kommunen, inte minst när det är stadens egen mark som ska bebyggas.

Frågan om prissättning krävde initialt en del funderingar, men resultatet visar att det inte finns ett motsatsförhållande mellan att ta marknadsmässigt betalt och att satsa på kvalitet. Möjligen skulle en budgivning i konkurrens kunnat pressa upp priset något och givit kommunen en något högre intäkt rent monetärt. Men även i tävlingen för Skogskullen fick aktörerna konkurrera om vem som kan erbjuda något extra till kommunen. I detta fall blir mervärdet en mer ambitiöst gestaltad livsmiljö, vilket även det kan betraktas som en god avkastning.

Axel Peterson arbetade som samhällsplanerare i Alingsås kommun och ledde arbetet med markanvisningen för Skogskullen tillsammans med in kollega Jesper Sjögren. Sedan maj 2022 arbetar Axel som projektledare i Göteborgs stad.

Aktuell plan: I Alingsås byggs profilbyggnad efter prisad markanvisningsprocess