Text: Jennie Gustafsson
Jennie Gustafssons avhandling The state of tenancy: Rental housing and municipal statecraft in Malmö, Sweden, har Malmös hyresmarknad som utgångspunkt. Genom intervjuer, observationer, text- och arkivmaterial och statistik fördjupas kunskapen om förändrade maktrelationer inom bostadspolitiken, samt hur dessa förändringar påverkar hyresgäster.
För första gången på årtionden bor lika många hyresgäster i den privata hyresrätten som i allmännyttan i Sverige (Gustafsson 2022a, 17). Den privata hyressektorn har, i kölvattnet av finanskrisen 2007, gynnats av investeringar i ett sammanhang av bostadsbrist och låga räntor. Men förändringar på den privata hyresmarknaden måste också förstås i sin bostadspolitiska kontext. Sverige har ett unikt hyressystem. Bostadsforskaren Jim Kemeny (1995) beskriver detta system som en integrerad hyresmarknad, där de kommunalt ägda fastighetsbolagen, allmännyttan och de privatägda fastighetsbolagen agerar på samma marknad.
När välfärdsstaten expanderade under efterkrigstiden, satte staten ramarna för marknaden som skulle uppnå särskilda sociala mål. Miljonprogrammet exemplifierar detta tydligt. Målet var att garantera goda levnadsförhållanden för hela befolkningen genom att ekonomiskt främja kommunernas etablering och expansion av bostadsägande. Ett offentligt ägande av bostäder ansågs motverka de spekulativa tendenser som spädde på den prekära situation som den växande urbana befolkningen genomlevde. Den kommunalt ägda bostadssektorn som kom att dominera över den privata hyresrätten var central för implementeringen av folkhemmets idé om ett gott boende för alla. Men allmännyttan var också central för att uppnå en balans på en hyresmarknad som ansågs präglas av allt för mycket spekulation. Därmed kom Sveriges hyressystem att kännetecknas av att de två sektorerna, allmännyttan och den privata hyressektorn, agerade som två motvikter. Detta står i kontrast mot andra bostadssystem, där de offentligt ägda bostäderna isolerades till en avskild del av marknaden och riktades till specifika inkomstgrupper (så kallat social housing).
Sveriges integrerade hyresmarknad har de senaste decennierna dock anpassats alltmer till marknaden och genomgått en så kallad finansialisering (eller ’finansifiering’ som Andreas Cervenka använder som begrepp), som jag återkommer till nedan. I resten av den här texten reflekterar jag över dessa förändringar på hyresmarknaden. Förändringarna visar tydligt hur allmännyttan och den privata hyresrätten är sammanlänkade. Stadsplanerare står inför stora utmaningar i mötet med dessa skiften.
Allmännyttans marknadsanpassning
Eftersom allmännyttan och den privata hyresrätten i Sverige agerar på samma marknad så påverkar förändringar inom den ena hyressektorn även den andra. När den nya lagen för allmännyttan (allbolagen) blev gällande 2011 förändrades spelplanen inte bara för allmännyttan utan för hela hyresmarknaden. Allbolagen innebar att, utöver sitt sociala ansvar, skulle allmännyttan drivas affärsmässigt. Därmed kom självkostnadsprincipen att ersättas med ett krav på att allmännyttans verksamhet, till exempel nyproduktion och renoveringar, skulle vara ekonomiskt bärkraftiga. Därutöver avskaffades allmännyttans hyresnormerande roll. Efter 2011 blev alltså hyrorna som förhandlades fram mellan allmännyttan och Hyresgästföreningen inte längre en grund för hyresförhandlingarna inom den privata sektorn. Affärsmässigheten och avskaffandet av allmännyttans hyresnormerande roll har gett två tydliga effekter på den svenska hyresmarknaden.
För det första ställer den marknadsanpassning som kravet på affärsmässighet lett till högre krav på hur nyproduktion och renoveringar finansieras. Detta har motiverat att allmännyttiga bolag säljer delar av sitt bestånd för att finanseria nyproduktion och renovering. Boverkets årliga beräkningar visar att sedan 2011 har försäljningar till privata aktörer dominerat över de tidigare framträdande ombildningarna till bostadsrätt. Det har stärkt den privata hyressektorn, både nationellt, men framför allt lokalt. Till exempel i Malmö har den privata hyressektorn från att ha upplevt en stadig minskning under 2000-talet sett en ökning av sin andel på bostadsmarknaden från 2011 (Gustafsson 2022a, 17).
Den andra effekten av allbolagen är att avskaffandet av allmännyttans hyresnormerande roll har lett till att den privata hyresrätten har blivit en mer attraktiv investering. När hyrorna förhandlas fritt uppstår i teorin en större rörlighet för hyresnivåerna, vilket är attraktivt för privata fastighetsägare. Hyresrätten har sett ett större intresse från investerare efter finanskrisen 2007, inte bara i Sverige, utan internationellt, en trend som forskningen har beskrivit med begreppet finansialisering.
Finansialisering av hyresmarknaden
Finansialisering innebär att tidigare icke-finansiella sektorer använder sig av finansiella praktiker samt integrerar finansiella logiker i sin verksamhet (Aalbers 2016). Ett exempel på detta i den privata hyressektorn är renoveringar. En tidigare trend var att privata aktörer köpte hyresfastigheter och avvaktade, utan att genomföra några genomgripande förändringar av beståndet, tills fastighetsvärdet ökat så att de kunde sälja till ett högre marknadspris. Efter finanskrisen har det blivit vanligare att privata fastighetsägare köper fastigheter och genomför förändringar för att på olika sätt öka fastigheternas värde. Standardhöjande renoveringar som leder till högre hyresnivåer är ett exempel på sådana förändringar (Gustafsson 2021). När fastighetsägare renoverar ökar inte bara hyresintäkterna, utan genom analytiska beräkningar ökar fastigheternas marknadsvärde och i förlängningen företagens aktievärde. Detta är en refinansieringsstrategi: genom att höja fastighetsvärdet förbättras bolagensmått på skuldsättning (givet en inte alltför hög skuldsättningstakt) vilket möjliggör fortsätt belåning och investering av vidare expansion. Samtidigt som dessa aktörer förvaltar 100 000-tals hyresgästers hem, har de även ett tydligt finansiellt motiv. De rör sig inte bara på en inhemsk hyresmarknad utan på en internationell finansmarknad.
Fastighetsägaren Victoria Parks resa exemplifierar detta. Victoria Park började som en lokal bostadsrättsägare i Malmö men började år 2012 att investera i hyresmarknaden, först genom att köpa fastigheter i Herrgården i Malmö, för att sedan expandera nationellt i Sverige. Expansionen gick hand i hand med utförsäljningar av allmännyttan, då privatiseringar möjliggjort Victoria Parks och andra privata aktörers etablering på lokala hyresmarknader. År 2018 köps Victoria Park av det tyska bolaget Vonovia. Vonovia i sin tur fortsatte att expandera på den svenska hyresmarknaden genom att köpa Hembla från amerikanska Blackstone. Ett tag var Vonovia Sveriges största hyresvärd, en roll som togs över av Heimstaden 2021 när bolaget köpte Akelius lägenheter – två andra bolag som använt sig av renoveringar som investeringsstrategi.
Vad har då möjliggjort den här typen renoveringar och etableringen av dessa ’finansiella hyresvärdar’? Framför allt tre aspekter har spelat roll. Den första är det nämnda skiftet efter finanskrisen 2007 där finanskapital dirigerades om till hyressektorn när denna ansågs vara en säker investering. Denna investeringstrend samverkade med nationella regelverk och lokala förhållanden. Den andra viktiga aspekten är därmed hur, i det svenska sammanhanget, bruksvärdeshyran paradoxalt nog har motiverat och möjliggjort dessa aktörers expansion och investeringsstrategier. Bruksvärdeshyran initierades 1968 och innebär att hyresnivåerna sätts utifrån lägenhetens standard, bruksvärde, istället för dess marknadsvärde. Denna hyresmodell syftade till att hyresförhandlingar mellan hyresmarknadens parter skulle leda till långsamma hyreshöjningar och därmed skydda hyresgäster. Dock har finansiella hyresvärdar identifierat just bruksvärdeshyran som en möjlighet att genomföra renoveringar som en investeringsstrategi, eftersom standardhöjande renoveringar leder till hyreshöjningar. Därutöver har den mer rörliga prissättningen av hyresnivåerna efter 2011, gynnat den privata sektorn ytterligare.
Den tredje aspekten handlar om lokala förhållanden och inbegriper hur allmännyttan, bland annat motiverad av kravet på affärsmässighet efter 2011, säljer, ofta äldre, bostäder till privata aktörer. Detta ger köparna tillgång till stora hyresbestånd med en stor renoveringspotential. Samtidigt ser kommuner det ofta som fördelaktigt att samarbeta med privata aktörer. Exempelvis i Malmö ansåg både allmännyttan och kommunen det vara positivt att privata aktörer (Victoria Park, Heimstaden och Balder) ville investera in den lokala hyresmarknaden när 7 procent av allmännyttan såldes 2016 (Gustafsson 2022b). Samarbetet sågs som en social investering; visionerna knutna till försäljningen syftade till att ’revitalisera’ Rosengård där de sålda bostäderna var lokaliserade. Men samarbetet och försäljningen hade oförutsedda konsekvenser. När Victoria Park köptes av Vonovia kom den lokala bostadsförsörjningen delvis att knytas närmre en aktör vars intressen inbegriper att använda hyresbostaden som en tillgång som kan stärka bolagets finansiella värden, snarare än att säkra rätten till trygga bostäder till överkomliga hyror.
Avslutande kommentar
Privata aktörers renoveringar ger långtgående konsekvenser för enskilda hyresgäster och för hyresmarknaden i stort. Utöver att hyresgäster drabbas av både hastiga hyreshöjningar och störningar i sitt boende, minskar utbudet av hyreslägenheter med rimliga priser. Min studie av Victoria Parks lägenheter Herrgården i Malmö visar detta tydligt. Av den hyreshöjning på 25,5 procent som genomförts mellan 2014 och april 2019 berodde 51 procent av ökningen på renoveringar (Gustafsson 2021). Finansialiseringen av hyresmarknaden bidrar också till ett skevt maktförhållande mellan transnationella and finansiella aktörer och lokalt förankrade kommuner, där dessa ibland har motstridiga ambitioner. Detta ställer krav på planerare att både vara medvetna om tendenser bortom kommunens gränser, och att se över hur kommunens verktyg kan användas för att trygga en social bostadsförsörjning lokalt.
Jennie Gustafsson forskar på bostadspolitiska skeenden, med fokus på hyresmarknad, kommunal styrning och bostadsojämlikhet vid Stockholms universitet. Har tidigare studerat kulturgeografi och humanekologi (BA) samt biblioteks- och informationsvetenskap (MA) vid Lunds universitet.
Referenser
Aalbers, M. B. (2016). The Financialization of Housing: A Political Economy Approach. Routledge.
Gustafsson, J. (2021). Renovations as an investment strategy: circumscribing the right to housing in Sweden. Housing Studies.
Gustafsson, J. (2022). The state of tenancy: rental housing and municipal statecraft in Malmö, Sweden. Diss. (sammanfattning) Stockholm: Stockholms universitet.
Gustafsson, J. (2022b). “They had already sold”: Uncovering relations among the local state, the market and the public in the case of municipal housing privatization in Rosengård, Sweden: Environment and Planning A: Economy and Space, 54(2), 247–264.
Kemeny, J. (1995). From public housing to the social market: rental policy strategies in comparative perspective. London: Routledge.
