500k – så kan Sveriges småhusägare bli gröna samhällsbyggare

Om en procent av Sveriges husägare skulle bygga ytterligare en bostad årligen så kan femhundra tusen bostäder skapas på 25 år. Det menar Åsa Kallstenius och Karin Kjellson som varit drivande i det praktiknära forskningsprojektet 500K. Med finansiering från Boverket har de undersökt vilka förändringar av detaljplanen som skulle göra ovanstående scenario möjligt och redovisar ingående förslag till uppdateringar i detaljplanen för att öka byggandet.

Åsa Kallstenius är chefsarkitekt på Kod Arkitekter.

Karin Kjellson är medgrundare av Theory Into Practice.

En ökad samverkan mellan kommuner och småhusägare kan skapa 500 000 fler hem och bana vägen för en långsiktigt hållbar utveckling av Sveriges villaområden. Det är grundidén i 500k, ett utvecklingsprojekt av Kod Arkitekter som drivs i samarbete med Theory Into Practice. Men hur kan en sådan samverkan se ut i praktiken, och vilka regeländringar krävs för att möjliggöra en civil ”dela-hem-rörelse”?

Med start i Boverkets utlysning “Innovativt byggande av bostäder för unga” har vi sedan 2013 undersökt potentialen för fler hem inom Sveriges befintliga småhusbestånd. Idag har vi vuxit till ett drygt dussin deltagande parter i det tvärvetenskapliga utvecklingsprojektet 500k, som har fått stöd från Sveriges innovationsmyndighet Vinnova.

Nära hälften av Sveriges bostadsbestånd består av småhus. En tredjedel av husägarna upplever att de bor för stort.

Villastadens potential för att möta samhällsutmaningar

Att bostadsbehovet är stort i dagens Sverige har knappast undgått någon, diskussionerna om bostadskrisens lösning har pågått länge. Samtidigt står samhället inför andra omfattande utmaningar som klimatförändringar och segregation. 500k riktar ljuset mot en outnyttjad resurs i de här sammanhangen: Sveriges villaområden. 500k står för 500 000 möjligheter: Om 1% av landets husägare bygger ytterligare en bostad årligen, kan 500 000 nya hem skapas på 25 år. 70% av den mark som används för bostäder i Sverige upptas av småhus. I majoriteten av dessa småhus bor idag en eller två personer och var tredje husägare anser att bostaden är för stor. Grundidén i 500k är alltså att ge ökade möjligheter för boende att anpassa och dela sina hem, hus och trädgårdar – det är nyckeln till att skapa fler hem i framtidens villastäder.

Att bättre ta till vara den latenta resurs som upplevd överyta utgör innebär att flera samhällsutmaningar kan bemötas på en gång; klimatmål, bostadsmål och mål om social hållbarhet. För även om bostadsbristen i växande städer och regioner behöver lösas, kan det inte ske på bekostnad av andra samhällsutmaningar. Istället behöver vi arbeta integrerat. För att uppnå FN:s hållbarhetsmål för hållbara städer krävs en översyn och anpassning av befintliga byggnader och bebyggelsestrukturer, och därför krävs nytänkande kring hur kommuner och civilsamhälle kan arbeta tillsammans.

Så kan boendet i Sveriges villaområden utvecklas

I modellen 500k baseras villastadens utveckling på många små civila initiativ. Rent fysiskt utgår 500k från fyra sätt att utveckla befintlig småhusbebyggelse:

1. Befintliga hus delas upp i flera bostäder

2. Befintliga gårdshus (t ex garage) byggs om till bostäder

3. Fler bostäder skapas genom tillbyggnader

4. Nya bostadshus byggs på tomten

Byggandet möjliggörs genom att kommunerna uppdaterar detaljplaner och utvecklar strukturer för kommunal-civil samverkan. Hinder som är vanligt förekommande idag är exempelvis att antalet bostäder per fastighet begränsas, att gårdshus inte får användas som bostad eller att endast en byggnad får uppföras på tomten.

Tillägg i plan- och bygglagen 2014 möjliggör fler bostäder i viss omfattning. Med hjälp av fler bygglovsbefriade åtgärder är det möjligt att gå förbi den normala prövningen mot detaljplan som sker vid bygglovsansökan och därmed bygga om ett enbostadshus till två bostäder (fast inte fler), samt uppföra/inreda ett fristående s.k. attefallshus och använda som bostad (upp till 25 kvm byggnadsarea).

De nya delarna i plan- och bygglagen har redan gett byggda resultat. Det visar vilken potential som frigörs när civil vilja och drivkraft kombineras med ett ökat juridiskt handlingsutrymme. Men för att fullt ut omvandla den civila byggkraften till samhällsnytta anser vi att kommunerna behöver uppdatera detaljplanerna. Då kan det befintliga beståndet breddas med fler hem i olika upplåtelseformer samtidigt som gröna värden skyddas, vilket inte görs idag. Människor ges större handlingsutrymme att anpassa boendet efter sin aktuella livssituation, vilket möjliggör en resilient utveckling i Sveriges villastäder. Uppdateringen av detaljplanerna bör ske för större områden åt gången – inte tomt för tomt. Ett sådant angreppssätt underlättar processen för den enskilde villaägaren som vill dela eller på annat sätt utveckla sitt hem.

Upplevelsen av villastaden präglas av att byggnaderna håller en viss skala liksom av relationen mellan byggnader och trädgårdar (att merparten av marken inte är bebyggd). Vi ser möjligheter att behålla villastadens karaktär och kvaliteter och samtidigt förändra detaljplaneformuleringarna så att de blir mindre rigida och mer användarvänliga.

De justeringar vi föreslår syftar inte i första hand till att öka byggrätterna. Snarare ska bestämmelserna bli mer följsamma i relation till människors skiftande behov över tid. Många människors drömmar, exempelvis att bo kvar som seniorer fast i en mindre och anpassad bostad, kan sätta igång en utveckling som samspelar med samhällets mål.

Uppdatering av detaljplaner – här är tio ändringar som behövs

Vi föreslår att kommuner proaktivt ändrar detaljplaner för befintliga småhusområden. 500k-modellen föreslår ändringar som innebär att de boende ska ha möjlighet att:

Kunna bo i alla delar av bebyggelsen

En betydande del av den bebyggelse som tillåts i villastaden får användarna idag inte bo i. Det är byggnader tänkta för förvaring; garage och andra gårdsbyggnader. Att öka användbarheten av dessa byggnader genom att tillåta boende i dem är en enkel ändring att göra.

Disponera bebyggelsen som en eller flera bostäder

Upplevd överyta kan komma till större nytta ifall användare tillåts dela upp befintlig bebyggelse i flera bostäder. Tillägg i plan- och bygglagen 2014 gör att det inte krävs bygglov för att i ett enbostadshus inreda ytterligare en bostad. Men för en användare som inte har god kunskap om hierarkin mellan PBL och detaljplaner kan det vara förvirrande att detaljplanen begränsar till en bostad medan PBL möjliggör två. För att förenkla för användarna och sig själva anser vi därför att kommuner bör ta bort formuleringar som begränsar till en bostad per fastighet. Då tillåts användare att dela befintlig bebyggelse till två eller flera bostäder och bättre anpassa byggnaderna efter sina livssituationer. Att låta antalet bostäder vara fritt kommer sannolikt leda till successivt fler hem över tid.

Fördela fastighetens byggrätt i en eller flera byggnadskroppar

Idag är det vanligt att endast ett bostadshus tillåts på varje tomt. Vi föreslår att denna bestämmelse stryks så att husägare fritt kan fördela byggrätten i en eller flera byggnadskroppar. Även om inte byggrätten blir större, så ökar möjligheterna att anpassa bebyggelsen efter livssituation och fysiska förutsättningar på platsen.

I intervjuer med husägare har idén om att bygga ett nytt, fristående hus på tomten varit mest efterfrågat. Samtidigt anser samtliga intervjuade att ett s.k. attefallshus är för litet i relation till deras behov. Önskemål har varit att själva flytta till ett mindre hus på tomten som är anpassat för seniorliv och låta andra flytta in i det befintliga huset, eller att bo kvar i det befintliga huset och bygga ett till bostadshus på tomten där andra kan flytta in.

Att tillåta att byggrätten delas i flera byggnadskroppar stimulerar till fler bostäder samtidigt som originalbebyggelsen kan bevaras. De olika årsringarna i stadsdelen kan bli tydligare.

Bygga intill fastighetsgräns mot gata/allmän platsmark

Det är vanligt att mark angränsande gata och allmän platsmark inte får bebyggas. Bebyggelsen placeras mitt på tomten med en trädgårdsremsa runt om. Vi menar att det hade varit värdefullt både för gatumiljön och för husägarna ifall de boende fick ökade möjligheter att bygga mot gatan. Då skulle mer aktiva gaturum kunna skapas liksom mer sammanhängande trädgårdar att vistas i.

Detta ökar möjligheterna att anpassa bebyggelsen efter de boendes olika behov. Det skulle vara möjligt att använda outnyttjad byggrätt till att bygga ett kompletterande, mindre ”gatuhus” istället för att göra en utbyggnad av det befintliga huset.

Bygga intill fastighetsgräns mot granne med grannens tillåtelse

I en äldre byggnadsstadga fanns en lag om att fristående hus skulle placeras 4,5 meter från tomtgräns. Lagens syfte var att förhindra brandspridning. Även om denna lag inte finns längre så lever formuleringen kvar i många äldre detaljplaner. Vi menar att det idag finns många sätt att förhindra brandspridning och därför borde grannar få möjligheten att komma överens med varandra när det gäller placering av bygglovspliktig bebyggelse närmare tomtgräns än 4,5 meter.

Kunna flytta fastighetsgränser

Idag är fastighetsgränser vanligtvis fastlåsta av tomtindelningsplaner, vilket hindrar fastighetsägare att köpa mark av varandra. Att tillåta flyttade fastighetsgränser skulle vara en möjlighet för att “samla ihop” flera outnyttjade mindre byggrätter till en större.

Kunna stycka av nya fastigheter

Vi föreslår att bestämmelser om minsta storlek upphävs, eftersom varierande tomtstorlekar ger en mer varierad bebyggelse och möjligheter att bättre anpassa nya ägar-/användarförhållanden efter befintlig bebyggelsestruktur. Utnyttjandegrad i förhållande till fastighetens yta ger större blandning än idag: Små hus på små tomter, större hus på större tomter. Möjligheten till varierande tomtstorlekar ger incitament för ökat delande.

Ersätta dagens “enbostadsbonus” med en “flerbostadsbonus”

Idag är detaljplanerna ofta formulerade så att både andel av fastighetens yta och en maximal byggnadsarea anges. Större byggnadsarea kan ibland medges för enbostadshus i en våning. De dubbla bestämmelserna innebär i praktiken att en tomtstyckning kan ge en dubblerad byggrätt. Detta leder inte sällan till rivning av befintlig bebyggelse med “fel” placering på tomten när full byggrätt efter rådande bestämmelser ska uppfyllas.

Genom att ändra bestämmelsen från “maximal byggnadsarea per byggnad” till “maximal byggnadsarea per bostad” skapas en bonus för den som väljer att bygga flera bostäder; de får bygga mer, utan att behöva stycka fastigheten.

Bygga i relation till tomtstorlek – utnyttjandegrad som andel av fastighet

Hittills har vi inte ökat utnyttjandegraden, utan bara möjliggjort för ett breddat användande inom samma totala utnyttjandegrad. Vi förslår generellt att utnytt­jandegrad ska uttryckas i procent, som andel av fastighetens yta.

Varför ange utnyttjandegrad som “andel av fastighet” framför “maximal byggnadsarea”? Vi ser fördelar med att fastighetsindelningen kan förändras över tid. Att ange utnyttjandegrad i förhållande till yta ger tydliga och rättvisa spelregler för hur fastighets­indelning kan förändras. Bestämmelser som anger utnyttjandegrad i förhållande till fastighetens yta möjliggör en varierad bebyggelse som är anpassad till miljön. Möjligheter för små hus på små tomter lockar till ökat delande.

Få utökad byggrätt i strategiska lägen

I strategiska lägen, exempelvis i huvudstråk och vid noder så som stationer, kan det vara motiverat att möjliggöra högre täthet och ett bredare innehåll. Förbättrade stråk och noder kan skapa mervärden och småstadskvaliteter; ökade möjligheter att vistas längs gatorna och leva ett lokalt liv. Staden Vancouver är ett bra exempel på hur utveckling av småhusbebyggelse kan ske integrerat med nya satsningar på blandad bebyggelse, kollektivtrafik och cykel för att reducera bilberoendet.

Hur kan det ske i praktiken?

De flesta planerare och arkitekter vi möter på kommunerna är positiva till idéerna i 500k, men undrar hur ett genomförande ska ske i praktiken. Idag finns två huvudspår i kommunernas verksamhet: Utförsäljning av kommunal mark för byggande samt privata planinitiativ. Bägge spår bygger på ett projektekonomi-tänkande där kommunens administrativa kostnader ska täckas av det enskilda projektet. Kommunen har enligt intervjuade tjänstemän en “tillbakadragen roll” där det är “byggherrar som driver”. En områdesstrateg vi intervjuat säger: “Rådighetsfrågan är A och O. Vi föreslår inte utveckling på andras mark.”

De deltagande kommunerna i 500k har i varierande utsträckning tillämpat privat planinitiativ i befintliga villaområden och tagit fram “frimärksplaner” för enskilda småhusfastigheter. Erfarenheterna är att det ger lite effekt för stort arbete, att kommunens kostnader inte täcks av planavgiften och att resultatet blir ett lapptäcke av planer som är svårt att underhålla och leder till förvirring bland de boende eftersom olika regler gäller för olika fastigheter. För fastighetsägare är upplevelsen mycket negativ; processen är tung, tar lång tid, kostar en del och många får avslag.

En möjlig framtid i villastaden där utveckling sker gradvis över tid. Bild: David Wiberg.

Vi förespråkar Vancouvers tillvägagångssätt som innebär att kommunen proaktivt ändrar bestämmelser för hela områden/hela kommunen i ett samlat grepp. Utfallet i Vancouver har varit mycket positivt: Invånarna upplever att policyn är tydlig och rättvis, liksom att det har blivit enkelt att bygga fler bostäder så länge uppställda kvalitetskriterier uppfylls. Numera omvandlas ett garage till ett mindre bostadshus i Vancouver varje dag. Under en tioårsperiod har 28% av villorna utvecklats till att innehålla fler bostäder.

Proaktiva planändringar i Sverige kan genomföras och finansieras ungefär som utbyggnaden av bredband: En kritisk massa är med och finansierar startskedet, därefter tas avgifter ut av övriga som vill ansluta sig och utnyttja möjligheterna som har skapats. Detta ger stora fördelar både för kommunerna och invånarna.

Samverkan mellan kommun och civilsamhälle – en förutsättning för en ”Dela-hem-rörelse”

I utvecklingen av 500k har vi hämtat idéer från 1900-talets egnahems-rörelse, som var ett civilt byggande med kommunala stödstrukturer. 500k kan beskrivas som en “dela hem-rörelse”, en samtida version av egnahems-rörelsen, med skillnaden att människor inte erbjuds mark och bostäder av kommunen men av varandra.

Det är en nygammal samhällsbyggnadsmodell som baseras på samverkan mellan kommuner och civilsamhälle. Kommunen möjliggör ett byggande som civilsamhället genomför och finansierar. Alla nya bostäder som kan skapas på detta sätt kommer i tillägg till de som byggs av privata och allmännyttiga företag: Det totala byggandet ökar.

Fyra utvecklingsprinciper

1. Befintliga hus delas upp i flera bostäder
2. Befintliga gårdshus (t ex garage) byggs om till bostäder
3. Fler bostäder skapas genom tillbyggnader
4. Nya bostadshus byggs på tomten

Inom vårt tvärvetenskapliga utvecklingsprojekt undersöker vi vilka tjänster och verktyg som behöver utvecklas, både för kommuner och för civila. Bland annat har vi utvecklat prototyper för nya dialogmetoder såsom ett “grannskapsspel” där kommuner och invånare kan testa framtidsscenarion och uppfylla både individuella och gemensamma mål. I spelet lyfter vi också fram grannskapsnivån, där nytt innehåll såsom mobilitetslösningar och andra tillämpningar av lokal delningsekonomi kan introduceras.

Utgångspunkten är att användare har olika förutsättningar och behov, och att dessa förändras över tid. Istället för att betrakta bebyggelsen som en homogen och fastlåst struktur, där användarna blir “brickor “som flyttar runt mellan olika stadsdelar vid ändrade livsförhållanden, tänker vi oss att användare kan omforma strukturen de lever i. Detta kan ske genom att öka möjligheterna för anpassning och samverkan.

Framtidens villastäder: gröna och levande grannskap

Om boende får möjlighet att anpassa och dela efter behov som varierar över tid, kommer utvecklingen sannolikt leda till en ökande variation av bostadsstorlekar och upplåtelseformer jämfört med idag. För villastaden innebär det i förlängningen bättre resursutnyttjande och förbättrade förutsättningar för social resiliens.

Kan "villadrömmen" från 1900-talet gradvis utvecklas av de boende... 
… och fånga upp även kommande generationers livsdrömmar?

Ökad befolkningstäthet ger också andra fördelar. De villaområden som byggdes under sent 1900-tal är mer beroende av bilism än de trädgårdsstäder som efter tysk och engelsk förebild byggdes under tidigt 1900-tal. Den ”närmare” trädgårdsstaden, som i grönskan rymmer hus, radhus och flerbostadshus i två till tre våningars skala och som har butiker i bottenvåningar och bra spårtrafik, är idag en mycket efterfrågad livsmiljö. Möjlighet att röra sig lokalt till fots eller med cykel, vardagligt socialt utbyte och stadens förmåner inom räckhåll bidrar till attraktiviteten.

Småskaliga aktörer har förmågan att bygga i trädgårdsstadens skala. I kombination med medveten stadsplanering från kommunens sida i noder och längs huvudstråk, kan den glesare småhusstrukturen som byggdes efter bilismens genombrott gradvis utvecklas. Trädgårdsstadens fördelar – att leva i gröna omgivningar men ändå ha stadens förmåner inom räckhåll – kan uppnås inom befintliga småhusområden. Vår vision för framtiden är gröna och levande grannskap.

Åsa Kallstenius

Karin Kjellson