Villaomvandlingarna

“Våg av rivna villor över hela söderort”

“Sliten villa såldes för 30 miljoner”

“Grannchocken: villor rivs för lägenheter”

“Villaägare gör miljonklipp med nya t-banan”

Ovanstående citat är alla nyhetssrubriker från Stockholmsområdet och åren 2015-20171. De är också alla kopplade till villaomvandling, det förtätningsfenomen som undersöks i denna artikel. Likt inledningens nyhetsrubriker antyder är villaomvandling något som rör upp känslor och har lokalt nyhetsvärde. Fenomenet har även uppmärksammats av flera kommuner i Stockholms län i både planering och myndighetsutövning. Bland annat pekas ett flertal villagator ut som “gator som på sikt bör omvandlas till stadsgator” i Stockholms stads nyligen antagna översiktsplan (2). Inom samma kommun finns även pågående utredningar gällande eventuella strategiska markinköp i villaområden samt att ta fram en metod för värdering av potential och risker med villaomvandling på olika platser.

Det finns ett flertal utländska studier av villaomvandling där fenomenet exempelvis benämns som Suburban Regeneration, Knockdown-Rebuild eller Teardowns (3). Det finns även ett flertal läsvärda texter som rör förtätningar i svenska villakvarter, bland annat Mellanstaden och 500k såväl som delar av Rådbergs Stadsplanekonstens Irrvägar (4). Gemensamt för de svenska texterna är dock att de angriper förändringarna på en konceptuell nivå. Något som istället lyst med sin frånvaro är studier av de villaomvandlingar som faktiskt skett. För att i viss mån utöka kunskapsbasen om villaomvandlingar genomfördes därför två studier under 2017-2018: en bred kartläggning av villaomvandlingar i Stockholms län och en fördjupande fallstudie av ett större omvandlingsprojekt i Aspudden i södra Stockholms stad (5). I följande avsnitt presenteras dessa studier tillsammans med några centrala slutsatser. Därefter diskuteras framtiden för villaomvandling och hur denna berör planering.

Villaomvandling i Stockholms län

Förtätningar i villakvarter kan te sig på många olika vis. Det tillvägagångssätt som först kommer i åtanke är kanske att stycka av halva tomten och bygga en ny villa framför eller bakom den befintliga. De senaste åren har dock en annan

typ av villaförtätning upmärksammats i Storstockholm som skiljer sig från “klassisk” villaförtätning på flera viktiga punkter. För det första rivs alltid den ursprungliga villan, för det andra ökar antalet bostäder på fastigheten med mer än den sedvanliga fördubblingen, och för det tredje är det inte nya enbostadshus som uppförs utan andra hustyper såsom tvåbostadshus, radhus eller flerbostadshus. Kombinationen av dessa skillnader gör att denna förtätningstyp bör betraktas som något eget där det inte byggs “mer utav samma” utan snarare ses som en process där en villa rivs och omvandlas till något annat. Processen bör därför också ha ett eget förtydligande namn: Villaomvandling.

Hur vanliga är då villaomvandlingar, speglar nyhetsrubrikerna en mätbar ökning av omvandlingar, och var har de i så fall skett? För att besvara dessa frågor genomfördes en kartläggning av villaomvandlingar i Stockholms län. Genom en kombination av registerutdrag och handlingar (6) från länets alla kommuner skapades en databas över samtliga genomförda samt vid mätpunkten (oktober 2017) ansökta eller pågående villaomvandlingar i Stockholms län januari 2007 till och med september 2017 (7). Studien fann 220 fall av villaomvandling under perioden, innehållande 528 rivningar av enbostadshus och byggnation av 7777 (sic) nya bostäder (8). Dessa siffror inkluderar allt från småskaliga styckvisa

omvandlingsprojekt där enskilda villor omvandlats till två eller fler tvåbostadshus, till storskaliga omvandlingar av hela villakvarter till flerbostadshus och kommersiella lokaler. Kartläggningens centrala resultat kan sammanfattas i några korta punkter:

  • Villaomvandlingar har skett i nästan samtliga kommuner i Stockholms län under perioden, men det stora flertalet är koncentrerade till Stockholms stad och ett antal centrala kranskommuner såsom Sollentuna, Nacka, Tyresö och Huddinge. Den kommun som haft mest villaomvandling sett till invånarantal och antalet småhus är Sollentuna.

  • Lokaliseringar för villaomvandling verkar vid en första anblick sakna tydlig koppling till kommunal översiktsplacering eller existerande transportinfrastruktur, utan bestäms snarare utifrån “hemnet-principen” - vilka villor med generös byggrätt som råkat vara till salu. Flera platser i länet visar på snöbollseffekter och klustring hos villaomvandlingarna, där en inledande omvandling snart följts upp av flera närliggande. Exempel på sådana platser är Aspudden och Älvsjö i Stockholms stad, centrala Norrtälje samt Birkaområdet i Nacka.

  • Det har skett en stor ökning av villaomvandlingar under mätperioden, både räknat som antal omvandlingsprojekt, antal rivna villor och antalet nytillkomna bostäder. 2007 initierades 13 omvandlingsprojekt där 13 villor omvandlades till 128 nya bostäder. 2017 har denna siffra vuxit till 27 initierade omvandlingar med 104 villor och över 2000 nya bostäder, och det gäller enbart årets tre första kvartal. Det motsvarar drygt 16 gånger fler nya bostäder genom villaomvandling jämfört med helåret 2007.

  • Under mätperioden har det pågått en rörelse mot att allt fler av omvandlingarna skett i större sammanhängande projekt som innefattar mer än en enskild villatomt. Under mätperiodens första fem år var omvandlingarna nästan uteslutande styckvisa och ofta även småskaliga omvandlingar. Men 2012-2017 har det skett en förändring mot allt fler projekt där flera angränsande villatomter omvandlats gemensamt, i studien kallad grannskapsvis villaomvandling. Det har också skett en samtidig ökning av andelen projekt som utförts som detaljplanearbeten och inte enbart hanterats som en lovprocess enligt gällande detaljplan.

Villaomvandling kan ge allt från något förtätade småhusområden med enstaka radhuslängor till urbana gator med flerbostadshus och verksamhetslokaler. All villaomvandling kan därför inte likställas. I syfte att bryta ned materialet och möjliggöra jämförelser av olika omvandlingsprojekt kategoriserades de kartlagda omvandlingarna utifrån två aspekter, intensitet och extensitet - se figur 1 (9). Intensiteten ser till hur stor förändring omvandlingen innebär skalmässigt jämfört med den rivna villan eller den närmaste omgivningen. Kan det nya som byggs skalmässigt ses som en reproducering av det som revs eller är det en märkbar omvandling till något större? Extensiteten anger omvandlingsprojektets geografiska utbredning. Är det en enskild villatomt det handlar om (tomtvis omvandling) eller flera fastigheter i samma projekt (grannskapsvis omvandling)?

 Figur 1, fyra kategorier av villaomvandling

Figur 1, fyra kategorier av villaomvandling

Resultatet från denna matrismodell är fyra kategorier av villaomvandlingar. Om dessa granskas över tid syns en påtaglig tillväxt inom alla fyra kategorier av omvandlingar tills år 2015, främst för den lågintensiva tomtvisa kategorin som innefattar alla de omvandlingsfall där en enskild villa rivits för att ge plats för en radhuslänga eller ett fåtal tvåbostadshus. Men 2016 och 2017 skedde en kraftig minskning inom denna kategori som inte motsvaras av liknande förändringar i någon av de andra. De lågintensiva tomtvisa omvandlingarna tvärbromsade efter år 2015, samtidigt som de andra tre kategorierna fortsatte vara stabila eller ökade i antal. Under den uppföljande fallstudien hittades en möjlig förklaring till detta i bankers mer restriktiva utlåningspolicyer till små bostadsrättsföreningar med mindre än tio bostäder. Att neka dessa föreningar lån har enligt en intervjuad byggaktör gjort det mer eller mindre omöjligt att få ihop projektkalkylen för småskaliga villaomvandlingar idag.

Samtidigt som de högintensiva projekten fortsatt att öka i antal har de också vuxit i storlek till att allt fler initierats som grannskapsvisa projekt istället för tomtvisa. Bland de högintensiva projekten finns den absoluta majoriteten av de villor som omvandlats till flerbostadshus, däribland projekten bakom de citerade nyhetsrubrikerna.

En intressant fråga att undersöka i studien var skillnader i bostadsproduktion. Eftersom villaomvandling innebär att det alltid rivs minst en bostad för att producera ett antal nya var det relevant att undersöka hur många nya bostäder som tillkommit per riven villa. Kartläggningen visade på stora skillnader mellan olika villaomvandlingar som främst kunde kopplas till två faktorer: storlek på projektet och om det genomfördes som ett detaljplanearbete eller inte.

Storleken på villaomvandlingsprojektet, mätt i antal nya bostäder, har haft en tydlig koppling till antal nya bostäder per rivning. Större projekt har i snitt gett många fler nya bostäder per rivning än små; från drygt 10 per rivning för projekt med upp till 25 nya bostäder till 39 för projekt med mellan 100-200 nya bostäder, se figur 2a. Det finns även påtagliga skillnader mellan omvandlingsprojekt som genomförts med och utan detaljplanearbeten. Detta gäller både stora och små villaomvandlingar och för samtliga byggnadstyper, se figur 2b. Ur ett strikt bostadsmålsperspektiv är större och samplanerade omvandlingsprojekt därför generellt något eftersträvansvärt där mer planering lönat sig genom att öka antalet nya bostäder per riven villa.

Kvarteret Sothönan, en fallstudie av villaomvandling

Kartläggningen resulterade i ett rikt kvantitativt material men kunde inte besvara frågor om människorna bakom den växande omvandlingstrenden. Det var därför av intresse att undersöka vilken roll personliga drivkrafter har för villaomvandlingar. Något som också saknades i det kvantitativa materialet var individuella erfarenheter som kunde nyansera eller utmana kartläggningens slutsats att “större och mer planering är bättre”, liksom en analys av hur villaomvandling kan påverka en plats rumsligt och socialt. Som en uppföljning till kartläggningen genomfördes därför under våren 2018 en intervjustudie med aktörer inblandade i ett omfattande och fortfarande pågående villaomvandlingsprojekt - kvarteret Sothönan i Aspudden, södra Stockholm.

 Figur 2 a och b. Skillnader i antal nya bostäder per rivning beroende på projektets storlek och om det genomförts som detaljplanearbete eller enbart som ett lovärende (10).

Figur 2 a och b. Skillnader i antal nya bostäder per rivning beroende på projektets storlek och om det genomförts som detaljplanearbete eller enbart som ett lovärende (10).

Villaomvandlingen i kvarteret Sothönan är speciell på flera vis. I det direkta närområdet har ett flertal villaomvandlingar skett, den första 2009. Majoriteten av dessa har varit styckvisa omvandlingar med enbart en villatomt inblandad. Men i detta fall handlar det om ett drygt tiotal villatomter inom samma kvarter, varav sex ägs av en byggaktör. I samband att denne fick positivt planbesked för sina tomter bjöd kommunen även in resterande fastighetsägare i kvarteret till planarbetet i syfte att ta ett samlat grepp. Villaomvandlingen här kan därför ses som en illustration av flera av de trender som identifierats i kartläggningen: Att omvandlingarna ökar både i antal och storlek, att fler och fler sker i form av större planarbeten samt snöbollseffekterna med lokala klustringar av omvandlingar.

Inom ramen för studien genomfördes intervjuer med nio centrala aktörer i den aktuella planeringsprocessen: Byggaktörer, planerare samt villaägare i kvarteret som både är med i och står utanför planarbetet. I dessa intervjuer har aktörerna framhållit ett flertal faktorer som centrala för planeringsprocessens riktning och deras eget agerande i samband med villaomvandlingen:

Planförutsättningar och läge

Två centrala orsaker till villaomvandlingen såsom den sett ut i just kvarteret Sothönan är den rådande planen och det geografiska läget. Den rådande äldre stadsplanen med generösa byggrätter har möjliggjort flera villaomvandlingar utan detaljplaneändring samtidigt som det geografiska läget nära tunnelbana och lokalcentrum gjort det attraktivt att uppföra just flerbostadshus. Utgångspunkten för det pågående planarbetet är därför att fastighetsägarna har en jämförelsevis stor byggrätt redan idag samtidigt som läget gör det attraktivt både för byggaktören och kommunen att bygga många bostäder i ett kollektivtrafiknära läge.

Politiska direktiv

Flera aktörer har i intervjuer nämnt hur de upplevt en förändrad stadsbyggnadspolitisk hållning kring villaomvandlingar från beslutsfattare. Från att regelmässigt vilja bromsa villaomvandlingar till att acceptera dessa och istället vilja söka helhetsgrepp likt det studerade fallet. De politiska besluten om kvarteret Sothönan, skrivelserna i Stockholms nya översiktsplan samt budgetuppdragen rörande villaomvandling stärker tillsammans också bilden av att den förda politiken nyligen förändrats och att det finns en politisk vilja i Stockholms stad till att kommunen ska ha en mer aktiv roll i villaomvandlingsfrågor. Denna kursändring kan få stor betydelse för framtida villaomvandlingar inom kommunen men det är idag för tidigt att dra några mer långtgående slutsatser utifrån detta.

Projektfinansiering och betalning av plankostnader

En aktör som flera respondenter nämnt som viktig men som inte intervjuats i fallstudien är banken. Planeringsprocesser kostar pengar och eftersom få företag eller privatpersoner har de pengarna kontant påverkar möjligheten till lån vem som kan vara en aktör i en villaomvandling. Banken har också stor makt över vilka villaomvandlingsprojekt som blir av och vilka som stoppas genom reglering av utlåning till bostadsköpare samt att neka föreningslån till små bostadsrättsföreningar.

På liknande sätt påverkar även kommunens policy för betalning av planarbete vem som kan vara med i en omvandling. Betalningar på löpande räkning gör att privatpersoner får mycket svårt att på egen hand medverka i planarbetet. Dessa tenderar istället att sälja sin tomt till en byggaktör eller att stå utanför planarbetet. Då kommunen själv kan bestämma över finansiering av sin planverksamhet skulle förändrade betalningsrutiner för planarbeten potentiellt kunna användas som ett verktyg för att aktivt påverka villaomvandling. Vill exempelvis kommunen uppmuntra villaägare till att medverka i ett planarbete är det fullt möjligt att vänta med faktureringen för planavgiften tills detaljplanen är antagen eller den nya byggrätten utnyttjas. Samtidigt innebär det att kommunen under en längre tid har ofinansierade kostnader vilket kan bli en politiskt känslig fråga. Villaägarnas fastighetsvärde kommer sannolikt stiga med en större byggrätt, ska då kommunen ligga ute med pengar och ta risken under planprocessen? I flera kommuner i Stockholms län pågår idag planarbeten för omvandling av fritidshusområden till permanentboende där dessa frågeställningar varit aktuella och även utformats till konkreta policyer. Det skulle därför vara intressant att i en framtida studie se hur lärdomar från denna “stugomvandling” är användbara för villaomvandling.

Personliga förutsättningar och skiftande förkunskaper

Intervjuerna med villaägare pekar mot att livssituationer och privatekonomi haft en avgörande roll för hur villaägarna valt att agera i samband med villaomvandling. Vid vissa tillfällen i livet är det lättare att flytta än andra och villaägarnas övriga privatekonomi kan avgöra vilken ekonomisk skillnad som en eventuell försäljning skulle göra. I studien berättade exempelvis ett hushåll hur pengarna från villaförsäljningen innebar att de kunde sluta jobba i förtid, vilket var mycket värt för just dem. För andra hushåll hade tidig pension kanske varit ointressant eller att man redan är pensionärer. Att personliga förutsättningar och drivkrafter skiljer sig åt gör att det är svårt att dra några generella slutsatser om dessa faktorer annat än att de är viktiga att vara medveten om.

Något som skiljer villaomvandlingar från andra planeringsprojekt är den potentiellt stora mängden ovana aktörer som står inför nya situationer. Exempelvis villaägare utan tidigare erfarenhet av planarbete och mindre byggaktörer som inte tidigare varit inblandade i detaljplaneändringar. Sett till storleken på projektet kan villaomvandlingar också omfatta jämförelsevis många inblandade aktörer och markägare vilket riskerar leda till mycket nedlagt arbete per ny bostad. Flera aktörer har i intervjuer betonat vikten av tydlighet från kommunen och att de berörda förvaltningarna tidigt är överens om projektets mål, ramar och innehåll.

Fysiska och sociala dimensioner

Hur förändras en plats rumsligt av villaomvandling? För att besvara denna fråga kan Lefebvres rumsliga triad användas som analysverktyg. Enligt Lefebvre kan rummet delas in i tre dimensioner: Det upplevda (fysiska) rummet, det föreställda (mentala) rummet samt det levda (sociala) rummet. Att villaomvandling påverkar platser fysiskt är odiskutabelt, men då villaomvandling i regel innebär att tidigare villaägare byts ut mot nya invånare kan även de sociala nätverken upplevas som förändrade för närboende - det levda rummet. En koncentrerad villaomvandling med snöbollseffekter såsom den i kvarteret Sothönan kan därför under en kort tidsperiod lokalt betyda mycket stora sociala förändringar. De uppvisade snöbollseffekterna hos villaomvandlingar verkar tyda på att ju fler grannar som säljer och flyttar från sin villa desto mer benägna blir kvarvarande villaägare att göra samma sak. Det kanske mest extrema exemplet är birkaområdet i Nacka, där fem villafastigheter ansökte om planbesked för omvandling till flerbostadshus efter att det blivit klart att de skulle bli grannar till en kommande tunnelbanestation. Kommunens positiva planbesked ledde till ännu en planansökan för cirka 25 villor vilket gör att enbart en handfull villor i Birka valt att stå utanför det pågående planarbetet. Fler planansökningar har också inkommit från närliggande villaområden som Vikdalen och Storängen, i anslutning till kommande stadsbyggnadsprojekt.

Kan den rumsliga förändringen i samband med villaomvandling isoleras till en fysisk dimension, och de sociala nätverken i närområdet bibehållas? Frågan är i praktiken om villaomvandling kan genomföras utan att de gamla ägarna flyttar. För den sociala koherensen på platsen går det att se ett värde av omvandlingar som strävar mot detta. Att undersöka detta närmare låg utanför fallstudiens ramar, istället har möjliga framtida uppslag lämnats öppna för vidare diskussion:

Samtliga intervjuade villaägare har sagt sig föredra de mindre omvandlingar som genomförts i närområdet, exempelvis till radhus, framför de mer storskaliga flerbostadshusen och

att de inte hade sålt sin villa om grannhusen omvandlats till sådana. Kan då omvandlingar som skalmässigt liknar villorna potentiellt få

fler grannar att stanna? Detta måste isåfall vägas mot dels de ekonomiska skillnader det innebär för byggaktören och dels att en sådan lösning omöjliggör eller kraftigt begränsar möjligheterna att tillföra området andra sociala kvaliteter som ett utökat butiks- eller caféutbud i samband med villaomvandlingen. Det kan därför inte påstås att småskaliga omvandlingar till radhus principiellt är att föredra framför storskaliga omvandlingar till flerbostadshus. Vad som däremot kan sägas är att en stor förändring i en rumslig dimension torde få större effekter i de andra dimensionerna än en liten, och att det därför är berättigat att vid omfattande omvandlingar även ställa högre krav på beslutsunderlaget än vid mindre. I konkret planeringskontext kan det översättas till att ju större (antal tomter) villaomvandlingen är och ju mer den föreslagna bebyggelsen skiljer sig från den förra, desto viktigare blir det att omvandlingen innefattar ett detaljplanearbete där följdeffekter kan belysas och även allmänhetens intressen kan tillvaratas i större omfattning. Planarbetet i kvarteret Sothönan är ett exempel på just detta arbetssätt vilket också delvis motiverat att undersöka just denna omvandling.

Internationella utblickar och ekonomisk vinstpotential

Villaomvandlingar är inget som är unikt för Stockholmsområdet, istället kan fenomenet beskrivas som en internationell trend. Sydney, Chicago, Seattle, Vancouver och Melbourne är exempel på städer där förtätningar inom småhusförorter studerats under de senaste åren (11). Varför har då denna ökning skett just nu? En tanke är att en stor del av de senaste decenniernas centralt belägna förtätning i Stockholmsregionen genomförts på tidigare industrimark (12). Sådana platser är mer och mer en bristvara samtidigt som förtätningsviljan är fortsatt stark genom rådande stadsideal med fokus på urbanitet och hållbarhet. En aspekt som inblandade aktörer själva nämnt är hur planförutsättningarna för villaomvandling funnits länge men att det var först när de inledande omvandlingarna genomfördes runt åren 2006-2008 som både villaägare och byggaktörer fick upp ögonen för möjligheter såväl som risker.

I intervjuer har byggare och planerare uppvisat stor samsyn angående attraktiviteten med villaomvandling som förtätningsform. Byggaktörer kan köpa jämförelsevis prisvärd mark i attraktiva lägen, och om projektet genomdrivs på gällande plan kan arbetet gå relativt snabbt utan risk för ett långdraget planarbete. Vill aktören istället gå igenom ett planarbete kan det betala sig rejält genom större byggrätt vilket visas i skillnaden på antal nya bostäder med och utan planprocess. För kommuner har villaomvandling potential att användas som en substantiell markreserv inom ramarna för existerande infrastruktur. I en tid då rådande stadsideal fokuserar på urbanitet och framhåller förtätningar som hållbarhetsfrämjande finns det också politisk acceptans att tillåta omvandlingar inom - vissa - tidigare fredade villakvarter. Den politiska acceptansen gäller idag enbart vissa platser, och det finns skillnader mellan olika kommuner. Men för ett bygglovsärende som följer gällande detaljplan är politisk acceptans en sekundär fråga då tillståndsprocessen primärt är en myndighetsprövning och inte en politisk fråga. Villaägare får å sin sida en intressent i en budgivning som kan bjuda över alla privatpersoner och får därmed bra betalt för sin villatomt. Även i alternativet att stanna kvar i projektet som en intressent finns stora övervärden för villaägarna. De villaägare som säger nej till försäljning har istället blivit medvetna om värdepotentialen på sin fastighet och har möjligheter att ändra sig senare, men har också olägenheten i att bli grannar till en byggarbetsplats och få större grannhus än tidigare med större risk för insyn.

De ekonomiska och planeringsmässiga resonemangen angående villaomvandlingens drivkrafter är inte något som är unikt för Storstockholm. Att även Norrtälje, långt utanför regionskärnan, sett en beskedlig mängd omvandlingar under det senaste decenniet talar också för att det inte enbart är i centrala kommuner som villaomvandling är en aktuell fråga. Det är därför fullt möjligt att villaomvandlingar aktualiseras eller idag pågår även i andra regioner i landet.

Framtiden för villaomvandlingar

Kartläggningen av Stockholms län visar att det inom regionen finns en pågående trend mot allt fler och större villaomvandlingar. Det finns även en pågående trend mot en alltmer aktiv hållning till villaomvandling inom länets kommuner. Här kan exempelvis villagatorna utpekade för långsiktig omvandling i Stockholms översiktsplan och kommunens olika utredningar om villaomvandling nämnas som exempel, liksom policyförändringar i både Nacka och Sollentuna i syfte att begränsa möjligheterna till styckvis omvandling (13). Det finns också flera pågående storskaliga villaomvandlingar att hålla ögonen på i framtiden för att dra lärdomar av projekten. Utöver den i fallstudien undersökta omvandlingen i Aspudden pågår bland annat ett detaljplanearbete för cirka 30 villatomter i Nacka (Birkaområdet) och ett programarbete för Trollbäckens centrum med omnejd i Tyresö.

Kartläggningen av villaomvandlingar visar att dessa vuxit i omfattning under det senaste decenniet, vilket indikerar att villaområden är intressanta för marknadsaktörer. Mot bakgrund av denna utveckling samt de idag begränsade juridiska möjligheterna att neka rivningslov utan kulturmiljöskydd tros villaomvandlingar fortsätta öka i omfattning - oavsett om utvecklingen anses önskvärd eller inte hos beslutsfattare, planerare eller närboende. Att helt stoppa villaomvandlingar är svårt och troligen inte heller önskvärt. Istället föreslås att styra utvecklingen efter lärdomar från de projekt som redan genomförts, i en riktning som ger större kommunala möjligheter att samordna och påverka. Utöver den större bostadspotentialen i grannskapsvisa detaljplaneprojekt finns även andra vinster att göra såsom större möjligheter att styra förtätningen till kollektivtrafiknära lägen och att påverka utformning av offentliga miljöer. Att exempelvis förändra eller tillgänglighetsanpassa gaturummet är svårt att göra en tomtbredd i taget. Vid tomtvis villaomvandling är också parkeringslösningar ofta en svår fråga som i värsta fall kan resultera i asfaltering av större delen av tomten.

Sammantaget pekar studierna mot att kommuner bör ta strategiska beslut om var villaomvandlingar bör ske och vad som bör byggas. Att grannskapsvisa villaomvandlingar blivit vanligare de senaste åren indikerar också att samma slutsats dragits hos kommunala förvaltningar såväl som marknadsaktörer. I denna riktning pekar även de kommunala policybesluten i syfte att förhindra styckvisa villaomvandlingar. Även för motståndare till villaomvandling bör utvecklingen mot fler grannskapsvisa omvandlingar ses som en positiv utveckling då detaljplaneändringar ger större möjligheter till demokratisk påverkan jämfört med rivningslovsärenden där grannar saknar rätt att överklaga.

Att villaomvandlingar växer i storlek och komplexitet gör att det finns ett utökat behov av samordning och strategisk planering. Eftersom många av de inblandade aktörerna ställs inför situationer de inte är vana vid är tydlighet ett nyckelord. För kommuners del innebär detta tydlighet kring var omvandling inte bör ske, var den accepterad och var den är önskvärd - såväl som vilken typ av omvandling man vill se där. Att likt Stockholms stad peka ut långsiktiga förtätningar av vissa villaområden i översiktsplanen kan vara ett sätt att lätta på förtätningstrycket och styra var omvandlingar sker. Alternativet till detta är en situation där lokaliseringar av villaomvandlingar till synes sker efter “hemnet-principen” och tidigare decenniers trender inom fysisk planering. Eftersom storleken på byggrätter och detaljeringsgraden på stads- och detaljplaner är något som skiftat över tid finns ett mönster där planer från vissa perioder generellt sett är mer generösa och tillåtande än andra, och därmed mer attraktiva för byggaktörer att använda för omvandling. Samtidigt finns idag en juridisk osäkerhet rörande dessa äldre planer eftersom rättspraxis genom en serie färska domar i högre instanser just nu verkar vara i förändring angående hur bestämmelser i äldre planer ska tolkas och hur mycket anpassning och hänsyn som krävs till kringliggande villor vid en omvandling (14). Ett möjlig följd av dessa domar är att villaomvandling, i linje med den rådande trenden, alltmer genomförs via nya planarbeten och inte som bygglovsärenden på gällande äldre plan för att undvika juridiska risker.

Avslutande reflektioner

Oavsett om villaomvandling ses som hot eller möjlighet visar de senaste årens kraftiga ökning av omvandlingar i Stockholms län att detta fenomen är något som många kommuner behöver förhålla sig till. Är man bekväm med att låta hemnet-principen avgöra var omvandlingar sker så är det fullt möjligt att ha en reaktiv hållning till villaomvandlingar. Vill kommunen ha en förändring är det något som behöver arbetas aktivt och proaktivt med. Stockholm stads val att i översiktsplaneringen peka ut villagator som på sikt kan omvandlas är ett sådant sätt. Ett annat är att inventera gällande planer för villaområden för att på så vis ha en beredskap för vilka detaljplaner som är attraktiva för byggaktörer att omvandla inom. Ett tredje sätt är att likt Nacka genomföra planändringar som begränsar antalet bostäder per fastighet i vissa områden. För kommuner där villaomvandlingar idag inte är en aktuell fråga kan en öppen diskussion eller workshop mellan förtroendevalda och tjänstepersoner vara tillräcklig för att ge en medvetenhet om ämnet ifall frågan blir skarp.

De genomförda studierna visar att när villaomvandlingar väl startat i ett område kan de snabbt följas av flera andra. Det är idag drygt tio år sedan kvarteret Sothönans och Aspuddens första villaomvandling inleddes, sedan dess har omvandling genomförts eller påbörjats för 12 av kvarterets 13 fastigheter. Totalt i Aspudden har under samma period 40% av områdets villafastigheter påbörjat eller ansökt om omvandling (15). Detta visar att villaomvandlingar som lokal förändringsprocess kan gå fort. I aktörsintervjuerna har det beskrivits hur de inledande villaomvandlingarna ledde till en snöbollseffekt driven av både byggaktörer och villaägare. Den första omvandlingen gjorde att fler byggaktörer insåg den ekonomiska potentialen i detaljplanens stora byggrätter och för villaägarna har både push- och pullfaktorer spelat in; man vill inte bo kvar om området förändras alltför mycket och har genom de generösa byggrätterna haft en möjlighet att få bra betalt för sin bostad. Om dessa samband är allmängiltiga innebär det att ju fler omvandlingarna är lokalt desto fler villaägare torde bli benägna att själva sälja.

En generellt god planeringsprincip är att ju större en förändring är, desto mer planering behövs både för utredningar och genomförande.

Enligt denna princip kräver lågintensiva styckvisa villaomvandlingar mindre planering än högintensiva och grannskapsvisa. Men många frågor rörande villaomvandling är av principiell karaktär och är intressanta oavsett om omvandlingen gäller en enskild villa eller ett helt kvarter. Var är det exempelvis önskvärt att villaomvandling uppmuntras eller förhindras? På vems initiativ bör omvandlingen initieras, kommunens eller fastighetsägarnas? Kan villaomvandlingar genomföras utan att de tidigare villaägarna flyttar från området? Ingen av dessa frågor kan idag besvaras tillfredsställande utan bör följas upp i framtiden. Frågorna lämnas därför hängande med en uppmaning till vidare studier.

Jag vill slutligen också uppmana kommuner, byggaktörer och andra intressenter både i och utanför Stockholmsregionen till kunskapsutbyte och samtal om villaomvandlingar. Det finns idag ett större antal genomförda, pågående, föreslagna eller stoppade omvandlingar där lärdomar finns om exempelvis hur omvandlingar kan genomföras, hur planerare kan ha en beredskap och hur villaomvandlingar kan förändra rummets dimensioner på olika platser. Att mötas och diskutera erfarenheter kan då vara en god start.

Joakim Franklin

Referenser

  1. Gustafsson, S. (2015) Våg av rivna villor över hela söderort. Mitt i Stockholm; Wilson, A. (2016) Sliten villa såldes för 30 miljoner. Mitt i Stockholm; Gosende Grönvik, J. (2017) GRANSKNING. Vilda västern när villor rivs för lägenheter. Stockholm Direkt; Gustafsson, A. (2017) Villaägare gör miljonklipp med nya t-banan. Mitt i Stockholm.

  2. Stockholms stad (2018). Översiktsplan för Stockholms stad.

  3. Krause, A. (2015). Piece-by-piece: low-rise redevelopment in Seattle. Journal of Property Research 32(3), 258-278; Newton, P., Newman, P., Glackin, S., och Trubka R. (2012) Greening the Greyfields: Unlocking the Redevelopment Potential of the Middle Suburbs in Australian Cities. International Journal of Social, Behavioral, Educational, Economic, Business and Industrial Engineering 6(11), 2870-2889; Wiesel, I., Freestone, R., & Randolph, B. (2013). Owner-Driven Suburban Renewal: Motivations, Risks and Strategies in ‘Knockdown and Rebuild’ Processes in Sydney, Australia. Housing Studies 28(5), 701-719.

  4. Deurell, L., Alayat, A., & Ohlsson, L. (2015). Mellanstaden - Strategi för hållbar stadsutveckling. Stockholm: Paradiso Arkitekter; Kod Arkitekter (2016). Från egnahemsrörelse till delahemrörelse - att anpassa och dela befintliga småhus; Rådberg, J. (2014) Stadsplanekonstens irrvägar. Stockholm: Debattförlaget.

  5. Dessa studier genomfördes i form av två examensarbeten inom kulturgeografi och samhällsplanering: Franklin, J. (2018a). Villaomvandling - En kartläggning av förtätning via rivning i småhusområden i Stockholms län (Kandidatuppsats, Stockholms universitet, Stockholm) & Franklin, J. (2018b). Den ofrivillige miljonären - En aktörsfokuserad fallstudie av villaomvandling (Kandidatuppsats, Stockholms universitet, Stockholm).

  6. Sammanställningar av rivningslov för enbostadshus, ansökningar om planbesked och pågående planarbeten.

  7. Datan för 2017 täcker kvartal 1-3, eftersom studien genomfördes under det fjärde kvartalet. Att ändå inkludera år 2017 i studien motiverades av utgångspunkten att villaomvandling är ett växande fenomen och att det därför är önskvärt med så färsk data som möjligt. Registret har ett partiellt bortfall i Huddinge kommun men är utöver detta att betraktas som en totalundersökning.

  8. Eftersom studien både undersökt genomförda såväl som ansökta och pågående omvandlingar innehåller dessa siffror omvandlingsprojekt som vid tidpunkten för studien inte fått sin slutgiltiga utformning och senare kan ha förändrats eller fått negativa beslut.

  9. Resonemanget att kategorisera villaomvandling utifrån just intensitet och extensitet hämtades från Newton et al (2012), mitt bidrag var att omvandla resonemanget till ett analytiskt verktyg: fyrfältsmatrisen.

  10. I kartläggningen ingår tre mycket stora villaomvandlingsprojekt som genom sin storlek har stor inverkan på statistiken. Dessa tre projekt (Trollbäcken, Birka och Stora Sköndal) särredovisas därför.

  11. Charles, S. L. (2013). Understanding the Determinants of Single-family Residential Redevelopment in the Inner-ring Suburbs of Chicago. Urban Studies 50(8), 1505-1522; Davison, G. (2011). An Unlikely Urban Symbiosis: Urban Intensification and Neighbourhood Character in Collingwood, Vancouver. Urban Policy and Research, 29(2), 105-124; Krause, A. (2015); Legacy, C., Pinnegar, S. & Wiesel, I. (2013). Under the strategic radar and outside planning’s ‘spaces of interest’: knockdown rebuild and the changing suburban form of Australia’s cities. Australian Planner 50(2), 117-122; Newton et al (2012).

  12. Rådberg, (2014). 145-146.

  13. Stockholms stad (2018); Stockholm stad (2017). Stockholms stads budget 2018. Diarienummer 180-616/2017, s. 138; Nacka (2017). Ändring av planerna S123, S186 och DP 574 för Solsidan i Saltsjöbaden. Tjänsteskrivelse daterad 2017-10-25, diarienummer MSN 2017/142; Sollentuna (2017). Korrespondens daterad 2017-04-28 angående bygglovsärende för Ejdern 16. Diarienummer Bygg.2017.243, postid 346884.

  14. Läsare som är extra intresserade av just planeringsjuridik uppmanas att se till följande domar:
    MÖD Mölndal 2016, mål P 6092-15. Anpassning till omgivande villabebyggelses karaktär.
    MÖD Göteborg 2018, mål P 6298-17. Hänsyn gällande insyn till grannes villa.
    MMD Stockholm 2017, mål P 2363-17. Tolkning av planbestämmelsen fristående/friliggande i äldre planer som reglering av byggnadens visuella intryck.
    MMD Huddinge 2018, mål P 2194-17. Tolkning av planbestämmelsen fristående/friliggande i äldre planer som reglering av antal bostäder.
    MÖD Sollentuna 2018, mål P 6512-17. Tolkning av planbestämmelsen fristående/friliggande i äldre planer som reglering av antal bostäder.

  15. Franklin, J. (2018a).