Byggherrens perspektiv på Vallastaden

Projektet Vallastaden har under flera år hyllats som ett exempel på en samhällsbyggnadsprocess där små förändringar inom ramarna för det befintliga regelverket ger stor förändring i resultatet. Men hur har byggprojektet tagits emot av byggherrarna? PLAN frågade byggherren och arkitekten Staffan Schartner på Omniplan, just nu aktuell med ett litet hus i mitten av stadsdelen.

Staffan Schartner är partner i Omniplan AB sedan starten.

För ovanlighetens skull diskuterar Sverige just nu två frågor samtidigt. Hur våra städer ska utvecklas är inte en av dessa, men både de kolporterade 700 000 nya bostäderna och alla de som nyligen flytt(at) hit kommer i allra högsta grad att påverka framtidens städer.

”Vallastaden”, den nya stadsdel som ska stå klar i Linköping om ett drygt år, kommer också att få en stor inverkan, som motvikt till den till synes helt oreflekterade hysteri runt kvantitet, typhus, modulbyggande och regelförsämringar som dominerar medierna. Alla kommer inte att älska det Linköping håller på att åstadkomma, men det visar en annan väg än standardisering och massproduktion – och kommer med säkerhet att vara mer inspirerande än Kombohus och Attefallshus.

Projektet Vallastaden är i första hand ett exempel på en samhällsbyggnadsprocess där små förändringar inom ramarna för det befintliga regelverket ger en stor förändring i resultatet. Min roll i det hela är att vara byggherre och arkitekt för ett litet hus i mitten av stadsdelen. Jag har inte varit med i hela processen och har bara en begränsad, subjektiv bild av projektet.

Viljan till ett annat stadsbyggande

Jag tänkte diskutera de för mig intressantaste aspekterna av Vallastaden och jämföra med en av de förebilder som staden och arkitekterna har haft. Jag fokuserar på den småskaliga fastighetsindelningen, den vildsinta blandningen av bebyggelsetyper, principerna för marktilldelningen, ovanligt många nya byggherrar och ambitionerna för gemensamhet (jag hoppar i den här artikeln över det radikala kulvertsystemet, Tekniska Verken må förlåta mig).

Kommunen hade 2012 en plantävling för Vallastaden. Det vinnande förslaget ”Tegar” kom från Göteborgskontoret Okidoki. De bärande idéerna var att återskapa de oskiftade byarnas småskaliga markindelning, att blanda olika skalor och typer av byggnader och att åstadkomma en stadsdel med mycket gemensamhet. 

Kommunen hade 2012 en plantävling för Vallastaden. Det vinnande förslaget ”Tegar” kom från Göteborgskontoret Okidoki. De bärande idéerna var att återskapa de oskiftade byarnas småskaliga markindelning, att blanda olika skalor och typer av byggnader och att åstadkomma en stadsdel med mycket gemensamhet. 

Den valda platsen har inte varit okontroversiell. Ett charmlöst gärde i utkanten av staden, precis söder om universitetets 70-talscampus, vid projektets början betraktat som ett C-läge. Ett dike genom området innehåller en framgrävd bäck. Det är visserligen bekvämt cykelavstånd genom Vallaskogen eller förbi sjukhuset ner till centrum, men platsen känns ändå ganska isolerad. Projektet inleddes med en ambitiös förankrings- och medinflytandeprocess. Både vanliga medborgare och universitetet var involverade. Arbetet ledde 2012 fram till programmet för en plantävling. Det vinnande förslaget ”Tegar” kom från det unga Göteborgskontoret Okidoki. De bärande idéerna var att återskapa de oskiftade byarnas småskaliga markindelning, att blanda olika skalor och typer av byggnader och att åstadkomma en stadsdel med mycket gemensamhet. Ett modigt förslag, men ännu modigare att låta det ligga till grund för planen.

Linköping har velat ett annat stadsbyggande. Den tydligaste inspirationskällan är Tübingen, en liten universitetsstad söder om Stuttgart som varit mål för otaliga grupper av stadsbyggnadsintresserade de senaste 15 åren. Där har man strävat efter att återskapa den europeiska blandstaden med ingredienserna småskalighet, hög täthet, korta avstånd, lokal ekonomi, integration av verksamhetslokaler och äldre byggnader, väldefinierade stadsrum för det sociala livet, mångfald av byggherrar och att spara alla grönytor. Marktilldelningen är där det viktigaste styrmedlet.

En process för alternativa byggherrar

Under hela processen har Linköping regelbundet träffat potentiella byggherrar. Kommunen har bekostat utredningar om marknadspotential och markvärde. Bland de etablerade byggherrarna har det uppenbarligen funnits en utbredd skepsis mot sättet att hantera projektet och till den ekonomiska genomförbarheten, vilket lett till att de flesta etablerade bolagen på den lokala marknaden valt att inte vara med. De lokala bolagen har föredragit andra platser i staden, de stora nationella brukar ha svårt att klara overheadkostnaderna när projekten blir mindre än 40-50 lägenheter. Jag vet inte i vilken utsträckning det har varit väntat eller en besvikelse för kommunen, men i vilket fall visade det sig inte helt lätt att hitta alla de alternativa byggherrar man önskade sig. För oss och flera andra har skalan och sättet att anvisa marken varit precis de förutsättningar vi behöver för att våga ta steget, även om platsen inte hade varit förstahandsvalet för oss heller. Det är lättare att ta en risk när de belopp som står på spel inte är astronomiska och det är lättare att konkurrera med de stora när liten overhead blir en förutsättning för att kunna genomföra projektet istället för tvärtom.

Under hela processen har Linköping regelbundet träffat potentiella byggherrar. De lokala bolagen har föredragit andra platser i staden, de stora nationella brukar ha svårt att klara overheadkostnaderna när projekten blir mindre än 40-50 lägenheter. Det har inte varit lätt för kommunen att hitta alla de alternativa byggherrar man önskade sig.

Markanvisningsprocessen

Linköping har på svenskt vis gjort ett ambitiöst försök att precisera exakt vilka egenskaper det är som ska premieras i anbudsförfarandet i form av en A4-lång lista med ingredienser i ett poängsystem. Jag har hittills inte sett någon svensk markanvisningsprocess som varit bättre än den Linköping genomfört (jag utesluter inte att det kan bero på en viss okunskap). Men ändå är systemet stelbent och missar troligen målet. Man har formellt uteslutit användandet av subjektivitet i utvärderingen och därigenom valt bort det pusslande med olika typer av projekt, med olika typer av samhällsnytta, innehåll och egenskaper, för att nå bästa möjliga kombination som t ex Tübingen ägnar sig åt. De fasta markpriserna är överkomliga (600-850,-/m2 BTA) även om kostnader för expoavgiften, parkeringsinlösen, bilpool och inte minst gemensamhetsanläggningarna tillkommer.

När markanvisningstävlingen genomfördes var det trögt med intresset för Vallastaden. Av 19 anbud tilldelades 10 tomter till 8 olika byggherrar. Ett par månader senare genomfördes en extra omgång där antalet tilldelningar fördubblades, men ändå lyckades man inte fylla stadsdelen. Länge försökte man hålla emot trycket från dem som ville ha större anvisningar som villkor för att vara med. Längst i norr hade två kvarter grupper med 6-7 fastigheter för byggnader upp till 6 våningar som skulle markanvisas till samarbeten mellan minst 3 byggherrar. Till sist gav man efter och anvisade hela grupperna till var sin byggherre, i det ena fallet till Peab. I den sista markanvisningsrundan var intresset betydligt större och flera goda förslag fick klara sig utan en tomt. Markanvisningsmetodens möjligheter och fördelar blir svåra att utnyttja utan konkurrerande förslag till varje tomt, men jag hoppas att principen att anvisa efter färdig plan med fast, marknadsmässigt markpris och olika kvaliteter som utvärderingskriterier snart blir standard. Tübingens metod, att göra tomtindelningen som en del av utvärderingsprocessen av de inkomna förslagen ger ytterligare flexibilitet.

Vallastaden. Bäckparken, White

Vallastaden. Bäckparken, White

Lärdomar av resultatet

Försöken att hitta andra typer av byggherrar har till sist lyckats ganska bra. De tre tomter som skulle anvisas till byggande arkitekter har blivit fyra, intresset från privatpersoner för rad- och enfamiljshus har varit stort och även småhustillverkare är med. Flera nya lokala konstellationer bygger flerfamiljshus. Försöken att locka byggemenskaper har däremot inte lyckats. Visserligen bygger en brödratrio och deras arkitekt var sitt uppseendeväckande radhus, men de mycket ambitiösa byggrupper som har funnits i Linköping har velat vara någon annanstans och har nu givit upp efter många års försök att komma åt en tomt. Här skulle det ha behövts ett helt annat engagemang från kommunens sida för att inspirera människor att själva förverkliga sina bostadsdrömmar och/eller radikalt sänka sina boendekostnader genom att inte ha det kommersiella byggandets höga avkastningskrav på egenkapitalet.

Jag tror den avgörande skillnaden för många nya byggherrar att satsa på Vallastaden är fastighetsstorlekarna och de väldefinierade förutsättningarna snarare än markanvisningskriterierna. Konkurrensfördelarna förskjuts mot mindre byggherrar när tomterna är små, utvärderingskriterierna kända, markpriset fast, initialkostnaderna begränsade och osäkerheterna i förutsättningarna små.

Den sociala gemenskap och det stadsliv som Tübingen lyckas skapa baseras i stor utsträckning och av olika skäl på att byggemenskaper dominerar. Hur gemenskap och social hållbarhet kommer att fungera i Vallastaden är fortfarande osäkert. I varje kvarter finns två gemensamhetsanläggningar, en för gemensam kvartersmark, d.v.s. gränder och torg inne i kvarteret, en för ett ”felleshus”, ett 250-300m2 stort växthus som omsluter ett 100m2 stort uppvärmt hus. Det kommer att byggas 7 sådana felleshus. De kommer säkert att innehålla övernattningsrum och möteslokaler – därutöver är allt fortfarande osäkert. Samordningen mellan kvarteren är trög och engagemanget hos byggherrarna i bästa fall varierande. Det är ett lovvärt och mycket intressant försök att tvinga fram något som det kommersiella bostadsbyggandet inte självt klarar, men det finns goda internationella exempel på hur den sociala hållbarheten byggs nedifrån som använder helt andra metoder.

Det område där Linköping i vilket fall kommer att stå ut är mångfalden i bebyggelsetyper. I Tyskland ser man ofta ”townhouses”, riktigt smala en- eller tvåfamiljshus i 3-4 våningar inklämda mellan flerfamiljshus, men att ställa nybyggda småhus intill bastanta sexvåningars betonghus och blanda upp med allt möjligt annat kommer att vara speciellt för Vallastaden. Framtiden kommer att avgöra om det är en bärkraftig idé att skapa en sådan bebyggelse från scratch. Mitt tips är att vi snart kommer att få se småhusområden i storstädernas halvperifera delar som utvecklas på ungefär det här sättet, men där är drivkrafterna andra.

Vallastaden. Bäckparken Foto: Linda Moström, White

Vallastaden. Bäckparken Foto: Linda Moström, White

Bra, men kan bli bättre

Linköping har lyckats pricka in 3 av 4 viktiga punkter på min lista för att gynna det småskaliga och idédrivna byggandet – i) små fastigheter, ii) markanvisning efter färdig detaljplan för att korta byggherrens ledtider och öka säkerheten om vad man ger sig in i, iii) markanvisning på kvalitetskriterier/största samhällsnytta med ett fast, marknadsmässigt pris. Den fjärde punkten, betalningar så sent som möjligt i processen, lyckas bara delvis. Det som är besvärande är att både en väl tilltagen handpenning på marken och mässavgiften i samma storleksordning betalas vid markanvisning. Parkeringsinlösen mm vid beviljat bygglov istället för vid inflyttning.

Det Linköping inte har lyckats med är det som har varit projektets devis – Människan bygger staden. För att lyckas med det som fungerar så bra på många ställen i Tyskland, att få medborgarna och de framtida boende i en stadsdel att leda processen, hade det krävts ett ännu större mod och ett större engagemang från kommunens sida. Kanske behövs det fler lyckade exempel än Urbana Villor, BRF Kumlet och några till, innan idén kan lyfta i Sverige.

Men Vallastaden kommer att bli sevärd! Boka in september 2017 i kalendern redan nu!

Staffan Schartner