Debatt: Att planera för inkomstmässigt blandade stadsdelar

Att skapa inkomstmässigt blandade stadsdelar är av stor vikt för att skapa social hållbarhet i stadsbyggandet. Men en grundläggande utgångspunkt för det är att det finns skillnader i någon form av upplevd kvalitet som leder till olika hyror och priser. Det skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid KTH. En möjlig lösning för detta är, enligt Lind, att begränsa renoveringstakten och stadsutvecklingsprojekt i centrala områden som är nedgångna och inte så attraktiva, men också att se möjligheten till inkomstkvoterade bostäder, så kallad ”social housing”.

Hans Lind är professor i fastighetsekonomi vid KTH. 

Stigande priser på bostadsrätter och småhus, och allt längre köer till hyresreglerade lägenheter gör att hushåll med lägre inkomster får allt svårare att hitta en bostad. Särskilt gäller detta om man är ny på den aktuella marknaden. I debatten kan man ibland höra påståenden om att vi egentligen har ett tillräckligt stort bostadsbestånd och det främst handlar om att kunna utnyttja detta bättre. De som står för denna åsikt är inte så tydliga om vad som krävs för att nå ett sådant bättre utnyttjande, men det är svårt att se några andra vägar än att chockhöja hyror och införa en hög marknadsvärdebaserad. Att sänka realisationsvinstbeskattningen ger knappast ensam några stora effekter. Min utgångspunkt är emellertid att vi ska försöka hitta samförståndslösningar där ingen behöver betala ett högt pris för en lösning av bostadskrisen och då faller radikala åtgärder för att få folk att bo trängre. Slutsatsen är därmed att ett ökat byggande är det viktigaste.

Farsta centrum, Stockholm. Nybyggda höghus med parkeringsplats i förgrunden. 

Farsta centrum, Stockholm. Nybyggda höghus med parkeringsplats i förgrunden. 

Det ideala är enligt min mening att så många som möjligt själva kan hitta en bostad på marknaden. Vi vet av erfarenhet att olika former av kvotering lätt skapar strategiskt beteende som gör det oklart om åtgärderna verkligen når rätt grupper. Som jag återkommer till kan det dock finnas skäl även för detta, men det är att se som undantaget från regeln.

Om det inte fanns några ytterligare skulle policy-rekommendationen vara ganska enkel. Se till att det byggs stora mängder standardiserade bostäder där marken är billig så kommer det att finnas ett utbud där hyror och priser blir relativt låga. Att lösa ett problem men skapa ett nytt problem är dock knappast idealt: Vi vill att hushåll med låga inkomster lättare ska kunna hitta en bostad, men vi vill också ha områden som är så inkomstmässigt blandade som möjligt. Det räcker alltså inte att bara bygga mycket av olika sorters hus, vi måste planera och bygga dom på ett sådant sätt att vi bidrar till denna integration. Utmaningarna för att nå detta mål ser olika ut i olika områden.

Farsta centrum 1996 Bild: Ingrid Johansson

Farsta centrum 1996
Bild: Ingrid Johansson

Förtätning av inkomstmässigt blandade områden

Låt oss börja med det enklaste fallet, ett område som från början är relativt inkomstmässigt blandat. Jag brukar nämna Stockholmsförorten Farsta där jag bor som exempel. Det finns hyresrätter, bostadsrätter och radhus relativt integrerat. Inom området finns viss spridning i attraktivitet i olika delar av hyresrätts- och bostadsrättsbeståndet så att det finns variationer i priser, hyror och kötider.

En grundläggande utgångspunkt att få inkomstmässigt blandade områden på en marknad är att det finns skillnader i någon form av upplevd kvalitet som leder till olika hyror och priser. (Vi kan anta att den tekniska kvaliteten bestäms av en minimering av livscykelkostnaden vid en given upplevd kvalitet.) Denna upplevda kvalitet kan sammanhänga med lägenhetens utformning men också med vad vi kan kalla mikroläget. En lägenhet med sämre utsikt, eller med mindre rum eller med lite lägre kvalitet på ytskikt eller lite längre från kollektiva kommunikationer leder till lägre hyra och pris på en marknad. Här finns en stor utmaning för planerare och byggare: Vi vill inte bygga dåliga hus, men vi måste bygga bostäder som inte upplevs som så attraktiva av grupper med högre inkomster för att göra dem mer åtkomliga för grupper med lägre inkomster.

När vi nu behöver förtäta områden av denna typ är det alltså viktigt att tillföra hyresrätter, bostadsrätter och egna hem i relativt stor mängd, men det är också viktigt att inom varje kategori skapa bostäder med olika upplevd kvalitet. Bygger vi ett Turning Torso bör det omges av ett stort antal Kombohus. (Det finns de som talar om risker för stigmatisering om hus med olika kvalitet byggs, men argumenten för denna ståndpunkt är svaga. Även om vi inte vet var ett hushåll bor kan vi på kläder och bilinnehav se vilka som är rikare och fattigare, och därmed skapar boendet ingen ytterligare stigmatisering).

En sådan blandning av upplåtelseformer och kvaliteter är inget som marknaden skapar eftersom det inte maximerar den samlade vinsten, utan här krävs planering och styrning från kommunens sida.

Förtätning av områden som domineras av hushåll med låga inkomster

En viktig observation är att det i varje område finns en inkomstspridning. De finns personer som bor i områden med relativt låga genomsnittsinkomster men som själva har goda inkomster och som också göra boendekarriär i området. Komplettering med radhus och nyproducerade hyresrätter eller bostadsrätter med högre upplevd kvalitet är då den naturliga strategin och har också tillämpats i en rad områden.

Eftersom trångboddheten i dessa områden har växt och kan förväntas växa mer om inget görs behövs relativt stora mängder standardbostäder som blir lönsamma även om hyran inte är så hög. Utmaningen är då att samtidigt bygga bostäder som kan förväntas locka till sig grupper med högre inkomster och här finns också en stor utmaning för planerar och byggare. En strategi är t ex att begränsa strandskyddet och bygga mer strandnära bostäder, en annan strategi är att a la Turning Torso kombinera häftig arkitektur med en spektakulär utsikt.

När områden förtätas är det enligt skribenten viktigt att tillföra hyresrätter, bostadsrätter och egna hem i relativt stor mängd, men det är också viktigt att inom varje kategori skapa bostäder med olika upplevd kvalitet. Byggs ett Torning Torso bör det omges av ett stort antal Kombohus (på bilden). 

När områden förtätas är det enligt skribenten viktigt att tillföra hyresrätter, bostadsrätter och egna hem i relativt stor mängd, men det är också viktigt att inom varje kategori skapa bostäder med olika upplevd kvalitet. Byggs ett Torning Torso bör det omges av ett stort antal Kombohus (på bilden). 

Ibland hör man i debatten att hyror i nyproduktionen måste vara höga därför att byggkostnaden är relativt hög. Men den nödvändiga hyran för att göra ett projekt lönsamt beror i hög grad på vilket avkastningskrav som investeraren har och med dagens exceptionellt låga räntor drar den rationella investeraren ner sina avkastningskrav. Och det bör naturligtvis också gälla de kommunala bolagen. Det går att med ett rimligt avkastningskrav bygga nytt även om den hyra som går att ta ut inte är så mycket högre än hyran i beståndet. Om ett kommunalt bolag på en större ort idag kan låna med 10 årig bunden ränta kring 2 % finns det ju ingen anledning att ha avkastningskrav på 4-5% i sin hyreskalkyl.

Att skapa inkomstmässigt blandade områden där många med högre inkomster vill bo

En bostads attraktivitet i sig spelar ingen roll på en marknad. Det som styr priset är vad de som har mycket pengar anser vara attraktivt. Anser denna grupp att det är mer attraktivt att bo i Äppelviken än i Farsta så blir priserna högre i Äppelviken. Att skapa inkomstmässiga blandade områden där många höginkomsttagare vill bo är en särskilt svår utmaning.

Vi vill inte bygga dåliga hus, men vi måste bygga bostäder som inte upplevs som så attraktiva av grupper med högre inkomster för att göra dem mer åtkomliga för grupper med lägre inkomster.

I teorin kan man naturligtvis bygga riktigt dåliga bostäder som de med höga inkomster inte kan tänka sig att bo i, men det är knappast en framkomlig väg i praktiken. Självklart bör man dock även här blanda upplevda kvaliteter men man kan räkna med att även det som har en lägre upplevd kvalitet blir relativt dyrt i dessa lägen. En annan slutsats är rimligen att det gäller att begränsa renoveringstakt och stadsutvecklingsprojekt som berör områden som är lite nedgångna och inte så attraktiva. I många städer finns det dock inte kvar några sådana områden i centrala delen av orten, och ser vi oss om i världen kan vi hitta städer med mycket mer blandade kvalitet i centralt belägna byggnader och därmed också mindre inkomstmässig segregation.

Om allt blir dyrt på marknaden i ett visst område därför att många med högre inkomster vill bo där så återstår bara någon form av kvotering. I debatten används begreppet ”social housing” utan en entydig definition. För att undvika feltolkningar används här begreppet ”inkomstkvoterade bostäder” för modeller som innebär att fastighetsägare, pga. krav i markanvisningar eller direkta subventioner, hyr ut vissa lägenheter till en lägre hyra och att dessa lägenheter sedan på ett eller annat sätt fördelas till hushåll med lägre inkomster. Det finns problem med hur en sådan kvotering ska gå till men vi kan konstatera att modellen är ganska vanlig i andra länder så det kanske inte är helt omöjligt att hantera dessa problem. Här kan vi nöja oss med att konstatera att om man vill ha mer inkomstmässigt blandade områden där trycket från grupper med högre inkomster är stort, så är det svårt att se något alternativ till någon form av inkomstkvoterade bostäder. En viss variation i den upplevda kvaliteten gör det dock lite lättare att få en inkomstkvotering att fungera, eftersom gapet mellan den subventionerade hyran och hyran på marknaden då blir lägre.

I detta fall ligger den stora utmaningen inte hos planerare och byggare utan hos den som ska designa fördelningsreglerna och reglerna runt omkring, t ex behovet av att begränsa bytesrätten.

Uthyrningspolicy

Vi har idag ett stort hyreshusbestånd med relativt låga hyror på grund av hyresregleringen, och vill vi skapa mer inkomstmässigt blandade stadsdelar så måste vi också fundera på hur lediga lägenheter i detta bestånd ska fördelas.

Bostäder där dagens hyra är klart lägre än en hypotetisk marknadshyra kommer sällan tillbaka till fastighetsägaren utan cirkulerar på en bytesmarknad, men ett antal lägenheter blir ändå lediga varje år. Om det kommer ut nyproducerade bostäder till rimliga hyror kan efterfrågan också vara större än utbudet vid den hyresnivån, och då måste det finnas en fördelningsprincip.

Enligt min mening bör inkomstkrav ses som diskriminering. Har en person inga betalningsanmärkningar ska en hyresvärd inte kunna säga nej med hänvisning till låg inkomst eller till att personen är beroende av bidrag.

Köer bör vidare kompletteras med lottning. Köer tenderar till att gynna etablerade grupper som varit länge på en etablerad marknad och ställt sig eller sina barn tidigt i lämpliga köer. En viss andel av de lediga lägenheterna, t ex 50 %, bör istället lottas ut bland sökande som uppfyller vissa krav, främst inkomst och förmögenhet under en viss nivå och en bostadssituation idag som inte är relativt dålig.

Avslutning

Begreppet social hållbarhet får en allt större roll i debatten och en aspekt av detta är rimligen att även människor med relativt låg inkomst ska kunna hitta en bostad på marknaden och att de kan hitta en bostad i områden som inte är så inkomstmässigt segregerade. I denna artikel har jag fokuserat på byggande men även uthyrningspolicy, eftersom det senare blir viktigt om det kommer ut en billigare nyproduktion på marknaden. Vi får dock inte glömma vad som händer i det befintliga beståndet och att hushåll inte ska riskera att behöva flytta pga. stora hyreshöjningar vid en renovering. I boken ”Åtkomliga bostäder: Så gör vi det möjligt för hushåll med låga inkomster att hitta en bostad” (SNS Förlag) diskuteras även mer ingående hur hyreslagen behöver ändras för att omöjliggöra sådana hyreshöjningar och hur renoveringar kan göras så att de bidrar till att skapa olika hyresnivåer i samma hus.

Hans Lind