Stadsmässig förtätning i mindre städer och tätorter – varför är det så svårt?

När Motala för sju år sen fick ett förslag till förtätning av Borensberg så var det den täta småstaden som stod som förgrund. Men sen dess har lite hänt. Vad är det då som gör att det inte blir som det var tänkt, eller ännu viktigare att förstå; är täthet lika aktuellt utanför de stora städerna? Leif Sjögren, stadsarkitekt i Motala tar oss med på en komplex resa genom politik, stadsbyggande och täthet i mindre städer och tätorter.

Leif Sjögren är stadsarkitekt i Motala. Har tidigare jobbat både i stora och små kommuner, från Laxå till Stockholms innerstad.

För ett antal år sedan fick en sommarpraktikant hos oss i Motala uppdraget att titta på Borensberg. Det är vår näst största tätort med ca 3000 invånare. Praktikantjobbet var tänkt som en liten förstudie inför den kommande fördjupningen av ÖP. Praktikanten lyckades visa att hela vår tänkta tillväxt kunde rymmas i de centrala delarna av samhället om man förtätar och förstärker den stadsmässiga karaktären på ett medvetet sätt. En fantastisk framtidsbild för Borensberg!

 Förtätningsförslag för Borensberg. Illustration av Lukas Memborn, praktikant hos Motala kommun 2009. De vita rutorna visar förtätningsmöjligheter.

Förtätningsförslag för Borensberg. Illustration av Lukas Memborn, praktikant hos Motala kommun 2009. De vita rutorna visar förtätningsmöjligheter.

Nu har det gått sex år och tyvärr har det inte blivit så. Trots en konsult med stark vilja att utveckla småstadskaraktären kom FÖP-arbetet och genomförandet mer att handla om perifera utbyggnadsområden. Inga nya hus har tillkommit utefter huvudgatan. Vår allmännytta planerar att bygga Kombo-hus i närheten. Några butiker har slagit igen och ICA har flyttat från den centrala gatan till en köplada med markparkering i ett närliggande kvarter. Varför har vi inte lyckats bättre?

 Fördjupning av översiktsplanen för Borensberg, Smideman Arkitekter och Motala kommun. De gula områdena är utbyggnadsområden för bostäder. 

Fördjupning av översiktsplanen för Borensberg, Smideman Arkitekter och Motala kommun. De gula områdena är utbyggnadsområden för bostäder. 

Var det vi kommunala planerare som satt fast i gamla hjulspår? Kanske det, men det handlar också om de förväntningar vi har på oss från politik och byggbransch. FÖP:en säger visserligen att småstadskaraktären i centrum bör förstärkas och föreslår ny bebyggelse och förbättrad offentlig miljö. Men vi såg det inte som en realistisk lösning för hela samhällets utveckling. Ett av våra huvuduppdrag är att ha tillräckligt många villatomter att sälja och då krävs nya områden att bygga ut. Vi föreställde oss dessutom att förtätningsförslagen skulle medföra höga krav på anpassning, tuffa diskussioner och överklaganden från grannar. Och vi trodde inte att det fanns tillräckligt intresse hos markägare, exploatörer och politiker att driva sådana projekt. Men vi borde kanske ändå ha gjort ett seriöst försök?

För visst är det väl bättre med förtätning än nyexploatering även i små orter som Borensberg? Det finns flera kloka argument för att förtäta. Är de lika aktuella utanför de stora städerna? Låt oss titta närmare på det.

Förtätning är bra för tillväxten

Förtätning anses vara gynnsamt för ekonomisk och befolkningsmässig tillväxt. Närhet ger möjlighet till ökat utbyte. I första hand av varor och tjänster, men på senare år har utbytet av idéer betonats som en viktigare tillväxtfaktor. Den konkurrenskraftiga och kreativa kunskapsstaden behöver vara tät och ha bra mötesplatser. Men får man samma tillväxteffekt av att bygga nytt i centrum av Surahammar, Svenljunga eller Sunne? Vad jag vet finns ingen forskning om ökat tillväxtskapande idéutbyte genom förtätning av mindre orter.

Men framför allt har förtätning en tillväxteffekt genom den s.k. stationsnärhetsprincipen. I södra halvan av Sverige ligger de flesta orter inom pendlingsavstånd till en större arbetsmarknad. Då skapar förtätning inom gång- och cykelavstånd från stationen eller busshållplatsen underlag för en växande regional arbetsmarknad. En större och starkare region växer mer. Det gynnar förstås regionscentrum, men även den mindre orten genom att människor får möjlighet att bo kvar på ett hållbart sätt. Med en barnvänlig och attraktiv miljö och låga bostadspriser kan man också locka till sig nya invånare.

Förtätning ger ett hållbarare samhälle

Förtätning anses bidra till ökad hållbarhet. Troligen är det så, men sambanden är långt ifrån självklara. Hållbarheten kan tänkas öka på flera sätt. För det första sägs transportbehovet minska när vi förtätar. De nya bostäderna placeras på kortare avstånd till arbetsplatser, handel och annan service. Men om de nya invånarna bilpendlar till jobb i grannkommunen, åker och handlar på stormarknaden eller kör sina barn till en privatskola i ett industriområde så är det snarare en nackdel att de bor centralt. Att bygga ett samhälle som möjliggör minskat bilberoende är ändå ett gott argument för förtätning. Det är en hållbar strategi att förtäta bebyggelsen kring kollektivtrafikens noder och stråk. Även om bilen med ny teknik skulle bli acceptabel med hänsyn till klimat och miljö så är det socialt hållbart att flera får tillgång till kollektivtrafik.

Förtätning anses bidra till ökad hållbarhet. Troligen är det så, men sambanden är långt ifrån självklara.

Förtätning innebär en hållbar markhushållning. Att undvika ytkrävande nyexploatering är viktigare i orter på bördiga jordbruksslätter jämfört med glesa skogsbygder. Och konkurrensen om marken är hårdare i storstadsområden. Men det finns ändå skäl att hushålla med marken även i mindre orter. Förtätning är också hållbart genom att man utnyttjar befintlig infrastruktur och samhällsservice i stället för att bygga ut nya stadsdelar. Det bör vara lika angeläget i små som i stora tätorter. Men i mindre orter finns det oftare tröskeleffekter i kapaciteten som påverkar kalkylen.

 Gästgiveriet och strömbron i centrala Borensberg. Här finns en viss stadsmässighet. Foto Motala kommun.

Gästgiveriet och strömbron i centrala Borensberg. Här finns en viss stadsmässighet. Foto Motala kommun.

I en mindre tätort kan man bygga ut nya områden på bekvämt cykel- eller gångavstånd från centrum. Alternativet till förtätning blir då jämförelsevis mindre dåligt. Även om det nästan alltid finns goda skäl att förtäta så kan vi nog dra slutsatsen att ju större stad, desto större positiva effekter har förtätning för tillväxt och hållbarhet.

Stadsmässig förtätning skapar attraktivare samhällen

Människor attraheras av stadsmässiga miljöer. Inte nödvändigtvis för att bo i, men att ha tillgång till på nära avstånd. Stadsmässighet är ett omdiskuterat ideal för nya områden, men i städernas och även de mindre orternas centrala del tycks det vara något som vi förväntar oss och uppskattar. Stadsmässighet handlar om att arrangera gator, torg, parker, kvarter, tomter, byggnader och lokaler enligt kvartersstadens principer. Det kräver en viss täthet men husen behöver inte vara höga. Småstädernas tvåvåningsskala är tillräcklig om husen står i gatulivet. Även Borensberg och många andra mindre orter har en tydlig stadskaraktär utefter det centrala huvudstråket. En viktig faktor är förstås också att det finns butiker, serveringar och annat som skapar lite folkliv.

 Förtätning i Motala centrum, ritat av Johan Celsing

Förtätning i Motala centrum, ritat av Johan Celsing

I stora städers centrumkärnor är stadsmässigheten en självklarhet att förhålla sig till. Det finns också ett antal välbevarade småstäder som lockar till sig många besökare, t ex Gränna, Hjo eller Nora. Men centrumområdena i de mindre städerna och tätorterna är vanligtvis så söndertrasade av rivningar, parkeringsytor och modernismens tillskott att stadskaraktären är hotad. Och mycket till folkliv finns där inte. Då kan det vara helt avgörande för ortens attraktivitet och utveckling att man förtätar på ett stadsmässigt sätt. Ju mindre stad eller tätort, desto mer positiv effekt av förtätning på attraktiviteten, alltså? Om förtätningen sker på ett sådant sätt att den stärker stadskaraktären verkar det vara så.

Argumenten ser således lite annorlunda ut jämfört med stora städer, men det finns goda skäl att förtäta även i mindre städer och tätorter. Det finns bra exempel. I Sigtuna, Staffanstorp och Mölnlycke har kommunala planerare, förhandlare och politiker lyckats utveckla sina samhällen och skapat stadsmässiga och levande centra. Alla tre ligger nära en storstad. Varför har vi inte fler exempel i andra delar av landet?

Det är dyrt och jobbigt att förtäta

Den som vill förtäta stöter på svårigheter, även i större städer. I centrala områden är planprocessen nästan alltid krångligare och tar längre tid jämfört med nyexploatering. Det finns så mycket flera förutsättningar i omgivningen som kräver hänsyn. Det finns också flera grannar som har synpunkter så risken för överklagande är större. Ofta är det svårare för politikerna att gå emot grannarna i en mindre kommun.

För att klara samhällets krav och kommunens mål när det gäller t ex trafikbuller, tillgång till grönytor och tillgänglighet i ett centralt läge krävs oftast omfattande utredningar och kostnadskrävande åtgärder. Risken att det finns föroreningar och fornminnen är betydligt högre. Sådant tar tid och kostar en hel del pengar att utreda och åtgärda. Samhällskraven är generella, men man har kanske lite större rutin att hantera dem i en stor kommun. Och framför allt har man större ekonomiska möjligheter. Föroreningar i mark och byggnader finns det gott om även i små samhällen, särskilt gamla industri- och bruksorter. Ofta blir sådana fastigheter liggande utan möjlighet att exploateras på grund av kostnaderna. De har ett negativt fastighetsekonomiskt värde och riskerar att bli ”utelåsta” från marknaden, ofta uppköpta av lycksökare som inte klarar av att sanera dem. Även krav på arkeologiska utgrävningar kan leda till att projekt stoppas.

Vad jag vet finns ingen forskning om ökat tillväxtskapande idéutbyte genom förtätning av mindre orter.

Sedan är parkeringsfrågan alltid svårare att lösa i ett centralt läge, särskilt när den yta man ska bygga på redan används för andra fastigheters p-behov. Utanför de större städerna är det mycket svårt att finansiera källar- eller flerplansparkering.

Att man utnyttjar befintliga ledningar och gator borde väl förbilliga förtätningsprojekten? Kanske för kommunen, men avgiftssystemen är inte sådana att byggherren märker någon skillnad.

Det är ännu jobbigare att förtäta stadsmässigt

Att förtäta på ett sätt som är anpassat till kvarterstadens mönster, trånga tomter och eventuella nivåskillnader kräver omsorgsfull projektering. Projekten är oftast små. I en tät kvartersstad måste man bygga källargarage eller köpa platser i ett P-hus. Det behövs inte mer än två-tre våningar i en kvartersstad förrän parkeringsfrågan måste lösas på det sättet. De obebyggda tomterna som används för markparkering blir då i praktiken omöjliga att bebygga när det inte finns ekonomi för flerplanslösningar. Kanske måste man i småstäder offra en del ytor i centrums periferi för att klara p-behovet när man förtätar de centralaste kvarteren. Eller sänka p-normen förstås, men det kan vara kontroversiellt eftersom bilinnehavet är större i mindre städer och orter.

 Kombohus duger inte när man behöver förtäta på ett stadsmässigt sätt, enligt Leif Sjögren. 

Kombohus duger inte när man behöver förtäta på ett stadsmässigt sätt, enligt Leif Sjögren. 

För att förtäta i kvartersstaden krävs således uthålliga exploatörer som är beredda att ta en del extrakostnader. I storstäderna och deras kranskommuner finns marginaler för det, men där fastighetspriserna är låga har exploatörerna svårt att sälja eller hyra ut på nivåer som täcker nybyggnadskostnaden och ger avkastning. Det här brukar vara den avgörande faktorn. Ungefär så här brukar det låta: ”Om vi ska bygga hos er så måste det vara i det allra bästa läget. Och det får inte tillkomma några extrakostnader. Och vi måste ha sålt nästan alla bostäderna innan vi börjar bygga.” Det är inte ofta vi kan matcha sådana krav.

Är staden ett särkrav?

Byggbranschen, och även regeringen, framhåller gärna att kommunernas krav medför extrakostnader. Man måste då fråga sig vad som är normala kostnader. Det borde t. ex. vara självklart att det är normalt att uppfylla de lagkrav vi i kommunerna är skyldiga att bevaka. Vissa platser är helt enkelt dyrare att bebygga än andra på grund av föroreningar, markbeskaffenhet, nivåförhållanden m.m. Ska man göra något åt det krävs det särskilda insatser. Det bidrag som nyligen införts för bostadsbyggande på förorenad mark kräver att man kommit långt i projektet men kanske ändå kan vara till nytta.

Skulle det också behövas ett ”stads-bidrag”? Förtätning i en kvartersstad kräver att byggnaden är anpassad till platsen och det medför extrakostnader för den som hade tänkt lägga ut sitt projekt på en stor plan yta utan hänsyn till omgivningen. Men anpassning till platsen är ett nyckelbegrepp när man pratar om god arkitektur och det borde väl vara det normala? Tyvärr ser vi alltfler exempel på motsatsen.

För att bygga billigare har byggbranschen utvecklat typhus (BoKlok, Kombohus m. fl.) som kanske kan varieras i höjd och fasaduttryck men som är utformade för att ställas fritt på en stor plan tomt med gräsytor och markparkering. De går inte att placera i gatuliv, något som vår bostadsstiftelse upptäckte när man ville bygga Kombo-hus i ett kvarter i Motala. Med enkelsidiga lägenheter som ligger i markplan klarade man varken bullerkrav eller rimliga insynsförhållanden.

Det är för mig obegripligt att branschen inte tagit fram hustyper som man kan bygga stad med. Med en tydlig entrésida, genomgående lägenheter och en sockel eller butiksvåning som gör att första bostadsplanet ligger en bit över marken skulle det gå alldeles utmärkt. Varför väljer man bort de attraktivaste, centrala lägena?

Likadant är det med handel och andra verksamheter. Butikskedjor har standardlösningar med stora enplansbyggnader och ännu större parkeringsytor. De etablerar sig i externa centra eller i kvartersstadens krans, där de riskerar att konkurrera ut centrumhandeln. Men de kan inte tänka sig att gå in i en bottenvåning i ett centralt nybyggnadsprojekt.

Var tydlig med kraven på stadsmässighet. Ha is i magen och ta risken att byggherren drar sig ur.

Det ökade inslaget av typhus och färdiga koncept hos exploatörerna riskerar att förvandla planerarens jobb till ett pussel med på förhand definierade bitar. För oss som arbetar i mindre städer och tätorter utanför storstadsområdena tycks dessa standardlösningar vara vad marknaden erbjuder. Bitar som ger en gles stad med relativt låga byggnader och stora parkerings- och gräsytor. Och som det inte går att bygga kvartersstad med. Det innebär att en stor del av stadsgeografin blir obyggbar och att vi måste lämna luckor där det lutar för mycket, är förorenat eller där omgivningen ställer för stora krav t ex på stadsmässighet. Då får vi en glesare, tristare och mindre hållbar stad.

Så vad kan vi göra i väntan på att marknaden lär sig att det på lång sikt är lönsamt att bygga på ett stadsmässigt sätt även i mindre städer och tätorter?

Vad kan man göra åt det här?

  1. Visa att kommunen vill satsa på att utveckla centrum med ett program eller en FÖP som anger de principer som ska gälla för byggande i centrum och klarar ut förutsättningar för förtätning när det gäller buller, föroreningar, parkering m.m. Se till att detta är väl förankrat både politiskt och ute i samhället.
  2. Samarbeta med fastighetsägarna och handeln, gärna enligt stadskärneföreningens modell. Skapa motivation för förtätning av staden på dess egna villkor. Om möjligt, försök skapa samarbete med tänkbara intressenter kring önskvärda projekt.
  3. Diskutera med allmännyttan om de är beredda att gå före och satsa på ett stadsmässigt projekt.
  4. I väntan på exploatörer: Ta vara på befintliga hus som är anpassade till kvartersstaden. Motivera fastighetsägarna att underhålla och se till att få in bra verksamheter i lokalerna. Satsa på upprustning av gator, torg och parker.
  5. När det finns ett projekt: Var tydlig med kraven på stadsmässighet. Ha is i magen och ta risken att byggherren drar sig ur. Eller, om politiken är alltför angelägen om projektet: Hitta bästa möjliga kompromiss. Stadsarkitektens uppgift handlar mer om att styra bort från de värsta misstagen än att skapa det bästa tänkbara.

Leif Sjögren